Vous souhaitez que votre investissement immobilier soit un succès immédiat ? Vous souhaitez que celui-ci vous rapporte de l’argent dès les premiers mois ? Cela est possible à condition de respecter certains critères. Et de le loin, le critère le plus important est le prix d’achat !
Un bon prix d’achat peut faire de votre investissement une machine à argent dès les premiers mois de mise en location. Au contraire, un mauvais prix d’achat peut transformer votre investissement en fiasco financier et vous faire perdre beaucoup d’argent.
Il est donc primordial de savoir négocier pour tirer le meilleur prix du vendeur. Dans mon prochain guide, vous trouverez des méthodes très puissantes pour faire baisser le prix d’achat d’un bien immobilier. Ces méthodes sont efficaces et ont fait leurs preuves lors de mes transactions immobilières.
Pour bien négocier, il faut suivre certaines étapes dans un ordre bien précis.
1) Connaître le prix limite
Pour chaque investissement il y a une limite de prix au dessus de laquelle on risque de devoir payer de notre poche pour rembourser le prêt immobilier. Notre but n’est pas de devoir payer tous les mois, mais au contraire de gagner tous les mois.
Lorsque l’équilibre entre les rentrées d’argent (loyer) et les dépenses (prêts, charges, impôts, réparations, assurance, etc…) est atteint, on appelle cela une opération blanche. L’acquisition du bien ne génère aucune dépense.
Lorsqu’il y a plus de rentrées d’argent que de dépenses, on dit qu’il y a un “cashflow positif”. Au contraire, lorsqu’on perd de l’argent, on parle de “cashflow négatif”. Un bon investissement est un investissement dont le cashflow est rapidement positif. Le cashflow dépend de nombreux paramètres (montant du loyer, charges, prix d’achat, coût des travaux, mensualités du prêt, régime fiscal d’imposition, etc…).
Plutôt que de rentrer dans des calculs compliqués, il existe un outil très pratique pour calculer le cashflow d’un investissement. Il s’agit du site www.rendementlocatif.com. Cet outil est extrêmement complet et permet de tester tous les cas de figure. Après avoir rentré toutes les données relatives à votre investissement, vous obtenez le cashflow, ainsi qu’une note entre 1 et 10 (Score Invest). Ces 2 indicateurs sont très utiles.
Si le cashflow est positif et que le Score Invest est supérieur ou égal à 8, vous êtes tout bon ! Si ce n’est pas le cas, changez votre prix d’achat jusqu’à satisfaire ces 2 conditions. Vous obtenez alors le prix à atteindre.
2) Trouver le bon vendeur
Une négociation réussie dépend avant tout du vendeur. Au final, c’est lui qui va accepter ou refuser votre offre de prix.
Certains vendeurs sont beaucoup plus disposés à baisser leur prix que d’autres. Voici quelques indices pour les reconnaître et quelques profils types :
- le retraité : il veut vendre ses biens qu’il a acheté il y a longtemps car il ne veut plus s’en occuper et il a maintenant d’autres projets. Comme il a acheté il y a longtemps, il fait déjà une belle plus-value. Pour cette raison, il est souvent moins regardant sur le prix de vente et est prêt à négocier.
- les héritiers : ils ne veulent pas s’occuper de l’appartement hérité et veulent récupérer l’argent de la vente rapidement. Ils sont prêts à discuter le prix si cela peut accélérer la vente. Si ils sont plusieurs, cela peut aussi être un avantage, car la baisse de prix que chacun subira sera moins forte (car divisée par le nombre d’héritiers).
- un besoin d’argent rapide : certaines personnes, suite à un évènement de leur vie ont besoin de cash rapidement (par exemple pour régler une grosse dette). Ils sont donc pressé de vendre. Là aussi il y a matière à négocier.
En tout état de cause, il est important de discuter avec l’agent ou le vendeur pour bien comprendre les raisons qui poussent le vendeur à se séparer de son bien. Le vendeur ne vous le dira peut-être pas directement, mais en lui posant des questions vous comprendrez quelle est sa situation. Si vous traitez avec un agent immobilier, vous pouvez lui demander directement les motivations du vendeur. Il vous répondra sans détour car il sait que cela peut aider la vente.
3) Toujours négocier
Même si le prix de vente est déjà intéressant, prenez l’habitude de toujours négocier.
Il faut vous dire que l’appartement sans défauts n’existe pas. Faites une liste de tous les défauts visibles ou invisibles du bien :
- un prix au mètre carré exagéré par rapport au quartier,
- des travaux de rafraichissements à prévoir (sols, murs, etc…) – demander à retrancher le coût des travaux du prix de vente,
- des travaux de rénovations (chauffage, fenêtres, etc…) – demander à retrancher le coût des travaux du prix de vente,
- des petits détails fonctionnels (cuisine trop petite, etc…),
- la localisation, le quartier, la proximité ou non des transports en commun, etc…
- l’isolation phonique, la performance énergétique,
- l’orientation et l’exposition du bien,
- la luminosité, etc…
Vous pouvez aussi parler d’autres biens en vente dans le quartier qui pourraient aussi vous intéresser : la crainte de perdre un acheteur poussera peut-être le vendeur à faire un geste.
Bref, l’idée est de trouver plein d’arguments pour pousser le vendeur à baisser le prix. Soyez imaginatifs ! Plus vous avez d’arguments, plus vous avez de “cartouches” pour votre négociations.
Même si ce n’est pas le prix. On peut aussi négocier un délai, des frais, des travaux ou même du mobilier.
Négocier est fondamental, même lorsque vous avez déjà une affaire en or. Baisser le prix de vente est un des moyens d’augmenter directement la rentabilité de votre investissement.
4) l’achat en meute
C’est une technique très puissante qui consiste à se grouper avec des amis pour faire plusieurs offres très basses au vendeur. Chacun de vos équipier va visiter le bien de son côté et faire son offre de son côté. Le vendeur ne doit pas être au courant que vous vous connaissez.
L’idée est d’habituer le vendeur à un prix plus bas. Il va sans doute refuser toutes ces offres très basses. Mais lorsque vous allez lui faire votre proposition il la trouvera plus raisonnable que les offres précédentes et sera plus disposé à l’accepter.
L’idée est d’obtenir un bon prix d’achat à l’usure. Cette technique est un peu agressive et demande une bonne coordination avec votre “meute” d’acheteurs. Si vous le souhaitez je pourrais vous en parler plus en détail.
5) Négocier avec l’agent immobilier
Souvent vous devrez passer par un agent pour négocier le prix de vente. Ils ont l’habitude que les acheteurs proposent un prix plus bas et ont prévu une marge de négociation. Donc n’hésitez pas à lui faire des offres.
Il arrive, lorsque votre offre est éloignée du prix de vente, que l’agent ne veuille pas transmettre l’offre au vendeur car il pense que celle-ci sera refusée. Il faut alors insister pour qu’il fasse quand même la proposition à l’acheteur.
En effet, même ci l’acheteur refuse une offre de prix, se sera toujours une base de départ pour une nouvelle négociation.
Lorsque vous aurez obtenu le meilleur prix de l’acheteur, vous pourrez encore négocier les frais d’agence. Là aussi, l’agent est prêt à faire un effort. Il préfère lâcher quelques centaines d’euros et faire la vente que de devoir tout recommencer à zéro.
Il existe des techniques très puissantes pour faire baisser les frais de l’agent immobilier. Je vous en parlerai prochainement.
Dernier petit conseil pour la négociation : garder toujours un bon état d’esprit en étant respectueux et courtois lors des échanges. Même si la négociation n’aboutit pas, il faut rester en bon terme avec ses interlocuteurs. Ainsi vous laissez la porte ouverte à de futures négociations. Il n’est pas rares que le contact reprenne avec le vendeur et que la vente se fasse finalement. Donc restez toujours en bon terme.
Dans le guide téléchargeable sur l’immobilier étudiant vous verrez qu’il y a aussi une bonne saison pour acheter à un meilleur prix.
Avez-vous déjà acheté un bien immobilier ? Pensez-vous avoir bien négocié le prix final ?
Ou alors vous apprêtez vous à acheter prochainement un logement pour investir ?
Dites moi si ces 5 conseils vous aideront dans votre quette de la bonne affaire.
Bonjour Eric, merci pour ton blog riche très bien construit.
Je suis novice, en pleine recherche/ formation. Je réside à Angers.
Je souhaite commencer ‘”petit” avec un studio meublé etudiant ou location saisonière (je n’ai pas encore tout à fait choisi…). Je préfèrerais du réellement “passif” comme toi mais mon interrogation principale réside dans la capacité à dégager du cash flow dès la première année si l’on n’est pas sur du saisonnier…
Y es-tu parvenu? Et si oui, comment?? Prix d’achat, ok/ Travaux pour donner de la valeur, ok/ Prêt sur 20 ans pour diminuer la mensualité, ok/ régime fiscal avantageux, ok… Même avec tout ça, je ne suis pas sûr de dégager du cash-flow mis à part sur un bien acheté très en dessous du prix du marché…
Un conseil?? Merci d’avance
Cdlmt, Jérôme (enseignant d’eps, papa de deux enfants, qui souhaite avoir le temps et les moyens pour leur faire découvrir plein de jolies choses:)
Bonjour Jérôme et merci pour ton message. Tu as raison de t intéresser à l’immobilier. C’est un moyen efficace de générer des revenus passifs et du temps libre pour faire plein de jolis choses avec les gens qu on aime. Je t écris ce message des îles canaris où je passe des moments magiques avec mon fils 🙂
Pour répondre à ta question : c’est tout à fait possible de générer du cash flow avec le meublé étudiant. J’ai des dizaines d exemples qui le confirment.
Les 2 points importants : acheter en dessous du prix du marché et choisir le bon régime fiscal.
Pour acheter en dessous du prix du marché, il faut connaître les moyens de trouver les bonnes affaires.
Je prépare une formation sur ce sujet précis. Elle sera disponible fin février – début mars.
Dans la formation je donne des exemples réels d investissements réalisés en 2015 avec des cash flow de plusieurs centaines d euros.
Je sais que la ville d Angers se prête très bien au meublé étudiants et permet d atteindre les objectifs de rentabilité. J’ai d ailleurs étudié à Angers il y a quelques années.
Au plaisir de te lire. 🙂
Cordialement.
Bonjour,
Pas tout à fait d’accord avec le point 3.
Il faut aussi tenir compte du marché. Vouloir négocier c’est aussi prendre le risque de voir quelque d’autre profiter de la bonne affaire.
La meilleure affaire de ma vie à ce jour a été faite sans négocier : quand une reine de beauté te propose une turlutte il faut parfois ouvrir sa braguette immédiatement plutôt que palabrer pendant des heures…
Il y a toujours la théorie et la vérité du terrain. Quand j’étais étudiant en Maîtrise j’avais une collègue qui disait moi je n’accepterai pas un boulot en dessous de X € (je me souviens plus du montant mais l’histoire m’a marqué parce que la nénette était une vraie tête à claques). Quelques mois après nos études après je la revois et lui demande ce qu’elle fait et elle c’était faite engagée comme stagiaire avec juste le montant de l’indemnité de stage. Je me fous toujours de sa gueule et de ses grands principes…
Dans le même esprit pour les amateurs de poésie : https://www.youtube.com/watch?v=YGBtV0ITH7k
Salut Eric,,
Très bon article, merci.
Je ne comprend vraiment pas les agents immobiliers qui ne veulent pas transmettre l’offre. Ils n’ont rien compris. Même si le vendeur refuse, ils pourront s’en resservie après pour faire passer une offre un peu supérieur. Dans le principe de ce que tu appelles la meute. Il y a des stars dans l’immobilier comme partout…
@William
Il y a quand même une pseudo raison. Si l’AI a lui même fait l’évaluation il passe quand même pour un charlot s’il présente une offre à – 80 % dans les 2 jours qui suivent la signature du mandat.
La technique de la «pourriture» peut aussi avoir du bon. Laisser «pourrir» la situation. Si le vendeur ne reçoit aucune proposition il peut se remettre en question plus facilement que s’il a rapidement une proposition même faible (où il peut se dire bon ok là c’est un opportuniste mais mon bien attire quand même les gens)
Négocier c’est un métier et on n’agira pas de la même manière si le bien vient juste d’apparaître sur le marché ou s’il attend un pigeon depuis plusieurs années.
Dans les anecdotes rigolotes chez moi il n’est pas rare que les AI ne veuillent même pas organiser de visite dans les premiers temps qui suivent le mandat. En effet certains vendeurs ne connaissant pas du tout le marché (ils vivent à plusieurs milliers de kilomètres de l’archipel) mais imposent leur prix de vente qui n’est manifestement pas réaliste. L’AI préfère dire au vendeur : vous vouez on n’a pas eu de visite plutôt que d’organiser des visites en sachant que l’éventuelle proposition ne sera pas acceptée.
En immobilier comme en bourse il y a une forte importance du mommentum. La même proposition a différents mois d’écart n’aura pas le même impact
Quel article intéressant et riche en conseil pragmatiques !
Merci Eric pour ces astuces.
ça tombe bien, je prévois un achat immobilier pour bientôt.
ça me sera très utile 🙂
Merci Gaëtan. N’hésites pas à me solliciter si tu as besoins d’un avis extérieur pour ton prochain achat. Je me tiens à ta disposition 🙂
Merci pour cet article. C’est clair que la base d’un achat est la négociation, qui doit au moins se tenter.
Salut eric, Excellent l’article et effectivement j’ai bien acheté mon bien et je l’ai négocié au prix bas du marcher et je suis dans la mesure d’acheter un second appartement , mais tout dépendra de la banque .
Excellent l’article et bien que j’avais entendu parler de cette technique de la meute, ça serait cool d’en voir un petit article ! 🙂
Salut Éric, encore un très bon article merci.
Pas mal l’idée de la meute !
Si un agent immobilier venait voir le vendeur avec plusieurs offres à bas prix avec la mienne juste au dessus mais sans que le propriétaire n’ai rencontré ces personnes, penses tu que ça passe ?
En même temps ça m’étonnerait que l’agent immobilier fasse de fausses offres…c’est quoi le risque pour lui ?