Aujourd’hui, j’ai le plaisir de laisser le clavier à Lionel du blog “investissement pour les nuls” pour un article sur le status de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Un grand merci à Lionel pour ta participation au blog. 🙂
Bonjour à tous les investisseurs en herbe!
Je vais consacrer cet article à un type de régime fiscal méconnu de beaucoup de particuliers propriétaires immobiliers: le régime LMNP au BIC réel.
Il n’y a pas que le micro foncier dans la vie !
L’IMPÔT SUR LES RECETTES LOCATIVES : UN OBSTACLE POUR BEAUCOUP D’INVESTISSEURS
Pour beaucoup d’investisseurs immobiliers, le choix du régime fiscal est un véritable casse-tête à choisir à partir de la première année de location du bien que l’on vient d’acquérir.
Lorsque l’on vient d’acheter un appartement de type studio ou T2 pour le mettre en location, on se demande souvent combien nous allons payer d’impôt et quelle doit être la solution fiscale optimale à mettre en œuvre pour payer le moins d’impôts possible sur ses revenus locatifs.
Bien souvent, après avoir acheté leur bien locatif, les gens se rendent compte qu’ils paient une véritable fortune en impôts et qu’au lieu d’avoir un bien immobilier dont les recettes locatives remboursent complètement les charges (crédit immobilier, assurance habitation, taxe foncière,…), et ils constatent qu’ils sont obligés de faire un effort mensuel de plusieurs centaines d’euros pour conserver leur bien immobilier; moralité: ils vendent leur bien car ils ne sont pas en mesure de réaliser cet effort mensuel durant de longues années.
Beaucoup de personnes qui souhaitent investir en immobilier sont justement bloqués car avant même d’acheter, ils font une simulation d’impôt sur internet et se rendent compte que pour avoir un bien qui s’autofinance complètement, il faudra qu’il pratique un loyer largement supérieur au prix du marché; moralité, ils abandonnent et n’investissent pas dans l’immobilier locatif, pensant que cet investissement est réservé aux gens qui ont déjà de l’argent.
EXEMPLE PRATIQUE D’ACHAT D’UN BIEN LOCATIF (LOCATION VIDE AU MICRO FONCIER)
Imaginons que j’achète un studio de 20 m² à Nice de 68.000 € (frais de notaire inclus) que je peux louer 400 € par mois et que je décide d’adopter un régime fiscal classique de micro foncier (location nue).
Si on fait le bilan des charges, on retrouve:
• la mensualité du crédit: 350 € (crédit de 68.000 € sur 25 ans à taux fixe 2.8% de taux d’intérêt),
• Assurance habitation propriétaire non occupant: 90 € (soit 7,50 € / mois),
• taxe foncière: 142 € (soit 12,50 € / mois),
• charges de copropriété: 75 € par an (soit 6,25 € / mois),
• frais de déplacement de participation à l’assemblée générale: 50 € par an (4,20 € / mois),
• impôts sur les revenus locatif: 651 € (soit 54,25 € / mois).
Soit une charge totale mensuelle de 434.70 €
Ce bien immobilier me coûte donc chaque année 416 €.
CE MEME ACHAT LOCATIF (AU LMNP)
Imaginons que j’achète ce même studio de 20 m² à Nice de 68.000 € et que je décide de le louer meublé pour environ 5.000 € de meubles pour le louer 470 € par mois et que je décide d’adopter un régime fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel en BIC réel.
Si on fait le bilan des charges, on retrouve:
• la mensualité du crédit: 370 € (crédit de 73.000 € sur 25 ans à taux fixe 2.8% de taux d’intérêt),
• Assurance habitation propriétaire non occupant: 7,50 € / mois,
• frais de déplacement de participation à l’assemblée générale: 50 € par an (4,20 € / mois),
• taxe foncière: 142 € (soit 11,90 € / mois),
• charges de copropriété: 75 € par an (soit 8.40 € / mois),
• Frais de comptable: 300 € (25 € / mois),
• taxe CFE: 150 € (12,50 € / mois).
Soit une charge totale mensuelle de 437.25€
Ce bien immobilier me permet de gagner de l’argent en percevant donc chaque année un cashflow positif de 393 €.
Pourquoi choisir le LMNP pour vos petites surfaces ?
LOCATION VIDE
Vous l’avez compris, dans le cas de la location vide, le loyer pratiqué est dans la fourchette moyenne voire basse du marché. Du coup, le régime de fiscalité que la majorité des gens utilisent dans ce cas, est le Micro Foncier et le propriétaire est imposé sur 70% de ses revenus locatifs annuels: il est de ce fait redevable du paiement des prélèvements sociaux (dans notre exemple: 651 €).
Dans telle situation, il est impossible de créer du déficit foncier…
LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE
Dans le second cas, l’investisseur va pouvoir déduire un maximum d’éléments comme par exemple:
• Les charges de copropriété,
• Les intérêts d’emprunt du crédit immobilier,
• L’assurance propriétaire non occupant,
• Le montant des travaux de rénovation entrepris,
• les frais de notaire,
• les frais de déplacements liés à participation d’Assemblée générale,
On va également amortir le mobilier, les murs, ainsi que le gros œuvre : c’est ce que l’on appelle la charge d’amortissement et cette charge complètement fictive n’existe dans aucun autre régime fiscal.
On va également amortir le mobilier, les murs, ainsi que le gros œuvre (cela est une des grosse différence avec la location nue).
De ce fait, l’investisseur crée un déficit commercial annuel, ce qui peut avoir pour conséquence de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs.
Comment faire pour faire du meublé ?
Pour suivre toutes les étapes permettant de bénéficier de ce régime fiscal très intéressant je vous conseille d’aller sur mon blog et de lire l’article suivant. (Lien sortant : http://investissementpourlesnuls.fr/lmnp-et-bic-reel-la-solution-fiscale-pour-mon-studio/)
Vous y retrouverez les étapes de la déclaration Poi, de la réception de votre numéro SIREN, et vous bénéficierez même des coordonnées de mon comptable qui est vraiment très compétent.
Commencez dès maintenant votre activité de Loueur Meuble Non Professionnel !
Le régime LMNP au BIC réel est vraiment pour moi la solution fiscale idéale qui permet à la fois de générer du cashflow positif chaque mois tout en créant un déficit permettant de s’affranchir de l’impôt durant environ 10 ans.
N’hésitez plus, pour vos biens de petite surface, faîtes du meublé et déclarez les en LMNP!
Regardez plutôt cette vidéo qui récapitule tous les avantages du LMNP:
Merci de votre attention et merci à Eric d’avoir pu me laisser m’exprimer sur ce sujet à travers son blog.
A bientôt.
Lionel – http://investissementpourlesnuls.fr/
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Et si vous ne l’avez pas déjà fait, téléchargez votre guide gratuit sur l’investissement immobilier étudiant !
Merci pour cet article.
Je souhaite investir dans mon 1er bien, un studio meublé pour étudiants. Puis-je acheter le bien puis prendre le statut LMNP une fois l’achat du bien signé ou il vaut mieux que j’ai le statut avant de signer l’achat du bien ?
Merci 🙂
Bonjour Anne-Laure et merci pour votre retour.
En pratique, il faut prendre le statut LMNP (via le formulaire P0) dans les 15 jours suivant la première mise en location meublé, donc dans les 15 jours après la signature du premier bail avec votre premier locataire.
Donc pour répondre à votre question : vous prendrez le status LMNP APRES la signature d’achat chez le notaire.
Mon conseil : si vous signez en fin d’année (fin novembre ou décembre), attendez l’année suivante (1er janvier) pour passer en LMNP. Cela vous fera gagner une année de comptabilité (pas la peine de payer un comptable pour juste le dernier mois de l’année).
Pour comprendre au mieux l’investissement en LMNP, je vous invite à lire d’autre guide, pour compléter votre savoir 🙂 ; http://www.attentifimmo-lmnp.com/nos-guides/
Bonjour,
Il y a plusieurs amalgames dans cet article. Au risque de passer un peu pour l’intégriste de l’investissement il me faut faire remarquer :
– «on fait le bilan des charges, on retrouve:• la mensualité du crédit: 350 € »
La mensualité d’un crédit amortissable n’est pas une charge. Seuls les intérêts sont une charge pas le remboursement de capital.
Il convient de ne pas confondre charge et flux de trésorerie. Certains flux ne sont pas des charges et inversement certaines charges ne donnent pas lieu à des flux de trésorerie.
– «le propriétaire est imposé sur 70% de ses revenus locatifs annuels: il est de ce fait redevable du paiement des prélèvements sociaux (dans notre exemple: 651 €).»
Pas d’amalgame il faudra payer de l’IRPP et des PS. Comme on n’a pas le TMI du capitaine difficile d’aller plus loin sur le calcul mais le principe sera le même sur les éventuels bénéfices comptables du LMNP au BIC réel.
C’est une erreur, je pense, de croire que notre capitaine aura le cashflow indiqué pendant les 20 du crédit. Cela m’étonnerait déjà que les meubles aient une durée de vie de 20 ans il faudra donc budgétiser leur remplacement.
– «On va également amortir le mobilier, les murs, le gros œuvre ainsi que le terrain sur lequel est bâti votre bien»
Redressement fiscal assuré : le terrain ne peut pas s’amortir.
– «la charge d’amortissement et cette charge complètement fictive n’existe dans aucun autre régime fiscal.»
Faux. L’amortissement se pratique aussi lors d’investissements via des sociétés imposés à l’IS. C’est d’ailleurs une astuce pour réaliser des amortissements sur de la location nue (attention ce n’est pas forcément rentable ni adapté pour tous les profils..)
– «De ce fait, l’investisseur crée un déficit foncier annuel, ce qui a pour conséquence de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs.»
Faux. Déjà en location meublée on ne fait pas de déficit foncier on fait du déficit LMNP. Ensuite l’amortissement ne peut concourir à la création de déficit il peut uniquement annuler les revenus locatifs. Cela c’est peut être encore mieux vu que le déficit LMNP n’est reportable que pendant 10 alors que les réserves d’amortissement (l’éventuel surplus) est reportable sans limitation de durée.
Comme je le disais dans un autre commentaire faire un amalgame dans les noms c’est prendre le risque de ne pas reporter les bons montants dans ta déclaration et de courir droit vers le redressement fiscal.
Bonsoir Didier-Fabrice et merci d’avoir pris le temps de lire l’article.
Tu as raison d’apporter ces précisions et de corriger certains points. Lorsqu’on parle de fiscalité, il est en effet important d’être précis dans les termes utilisés et dans les informations apportées.
Merci pour ta contribution 🙂 J’en profite pour modifier certains points.
C’est un peu compliqué tous ces régimes, merci de nous éclairer avec cet et article!
Bonjour Eric,
Une question concernant la fiscalité en LMNP
On peut réussir à ne pas payer d’impôts avec les déductions de charges, amortissements etc, mais qu’en est-il réellement de l’intégration des revenus fonciers dans nos revenus?
J’imagine qu’ils s’ajoutent à nos revenus salariés, et qu’il peut donc y avoir un risque de saut de tranche qui nous ferait basculer dans une tranche supérieure et donc imposable de manière plus élevée sur nos revenus fonciers ?
Est-ce que je comprends bien si je dis que nous avons d’une part l’augmentation des revenus (exemple salaire + loyers) et on paie les impôts sur le revenus comme chaque année sur cette somme
et d’autre part nos revenus fonciers qu’on peut faire baisser avec les déductions de charges, et donc ne pas payer d’impôts (ou très peu) sur ces revenus.
Ce qui fait qu’on peut ne pas payer d’impôts avec les déductions ,mais on paiera toujours plus car on gagne plus ! 🙂
Bonjour Florent,
c’est tout à fait exact : les revenus fonciers déclarés au fisc s’ajoutent à nos revenus salariés, et il peut donc y avoir un risque de saut de tranche. Le surplus de revenus venant du foncier sont donc imposés dans ta tranche la plus élevée. C’est un peu comme si tu gagnais plus de salaire.
Il est important de bien distinguer tes benefices fonciers réels des revenus fonciers déclarés aux impôts. Ces 2 montants sont différents.
Dans le cas de la fiscalité du LMNP au réel, les premières annèes, tes revenus réels seront toujours supérieurs au revenus déclarés. Très souvent, les revenus déclarés pourront même être négatifs. C’est ce qu’on appelle du déficit foncier. Dans ta déclaration d’impôt, ce déficit doit être mentioné. Il ne viendra pas réduire tes revenus du salaire. Par contre, tu pourras le reporter les années suivantes sur tes prochains revenus fonciers. Ce report est possible sur 10 ans.
L’expert-comptable en LMNP doît te fournir cette valeur de revenus/déficits liés au meublé. Tu devras remplir une case de ta déclaration d’impôt avec cette valeur.
Si il y a du déficit, l’expert-comptable le reporte sur l’exercice comptable de l’année suivante.
La web application http://www.jedeclaremonmeuble.com fait celà automatiquement.
Bonjour Eric,
Merci pour cet article très instructif.
Avec l’assurance vie, le mlnp reste une des dernières niches fiscales 🙂
Bonjour Eric,
Parfaitement d’accord avec toi. Le LMNP est un des meilleurs statuts sinon le meilleur statut au point de vue de sa fiscalité.
Et oui, le LMNP offre aujourd’hui beaucoup d’avantages, pourvu que ça dure !!
Fin prévu pour 2022
Et vive le meublé ! Qu’est-ce qu’on ferait sans lui ! 🙂
Oui je souhaites louer a des etudiants. Pour ce qui est du temps je ne travailles pas en ce moment mais je suis maman de 4 enfants donc pas evident pour moi. Et mon mari lui travailles beaucoup. Et pour tout dire on est pas des supers bricoleurs. Donc je pense qu effectivement l artisan s impose. Ce qui me frenait un peu c est que l on finance nous meme les travaux et notre budget est serre. Merci en tout cas pour ton aide si precieuse. Je vais demander des devis. Merci
Bonjour
J ai une question : je vais bientôt prendre possession de mon premier studio. J aimerai y faire quelques travaux (peintures et sol). Je financerai moi même ces travaux et aimerai donc dépenser le moins cher possible. J ai donc envisagé dans un premier temps de réaliser les travaux moi même. Mais en lisant votre article et bien d autres aussi, je me demande s il ne serait pas plus judicieux de réaliser les travaux par un artisan pour 1 : louer plus vite et gagner peut être 1 loyer supplémentaire (sachant que j habite a 200km du studio) 2 : déduire les frais de mes impôts. A noter que mon TMI est de 0. Que me conseillez vous ? Merci
Bonjour Khati,
Félicitation pour ton premier achat 🙂
Effectivement faire réaliser les travaux par un artisan pour la peinture et les sols est une bonne idée. Tu pourras déduire tous ces travaux de tes bénéfices imposables.
Attention cependant un choisir un artisan compétent. Choisi une entreprise qui a pignon sur rue et qui travaille dans ce domaine depuis plusieurs années. Fais 2 ou 3 devis avec des entreprises différentes pour comparer les prix et éventuellement négocier le prix final.
Pour louer plus vite, tu peux éventuellement déjà passer une annonce avant le début des travaux. Je pense qu’au Havre (c’est bien dans cette ville que tu as acheté ?), il devrai se louer rapidement. Ton studio est-il destiné à être loué à un étudiant ?
Il faut aussi prendre en compte le délai de réalisation des travaux par l’artisan.
Autre question à te poser : de combien de temps disposes-tu aujourd’hui si tu voulais réaliser les travaux toi-même. As-tu déjà un emploi du temps chargé ?
Si tu as du temps libre, ton temps vaut-il plus ou moins que le coût des travaux ? En d’autres termes, est-ce que tu pourrais utiliser ce temps pour faire des choses plus productives que de faire les travaux toi-même ?