Comment investir en Belgique et faire de l’immobilier rentable ? Bonjour je suis Eric, investisseur immobilier depuis 2003 et aujourd’hui j’ai l’honneur d’accueillir Élodie, coach en investissement immobilier. Ensemble, nous allons parler de comment investir de façon rentable en Belgique et quelles sont les spécificités du marché belge.

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Elodie coach en immobilier

Elodie : Bonjour Eric. Comment vas-tu ?

Eric : Très bien, et toi ?

Elodie : Je vais bien aussi merci. Un grand merci de me recevoir sur ta chaîne. Aujourd’hui on va vraiment apprendre beaucoup de choses sur la Belgique parce que les informations manquent souvent par rapport à la France ! Donc on va parler de pas mal de spécificités à ce sujet.

Eric : Je me réjouis de connaître les détails de la Belgique. Alors est-ce que, en quelques mots, tu peux te présenter ? Nous dire est-ce que tu es investisseuse et comment tu aides les personnes en Belgique ?

Coach en immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Elodie : Donc je suis coach en immobilier et j’aide es personnes à investir dans de l’immobilier rentable en Belgique. J’insiste sur le « rentable » car à cause du manque d’informations disponible sur la Belgique, on peut se poser la question. En effet, quand on commence à investir en Belgique on se rend compte qu’il y a peu de personnes qui possèdent des techniques, qui aident les autres, qui montrent leurs résultats, au contraire de la France. C’est vrai que depuis la Belgique, on avait un peu l’impression qu’en France c’était très simple d’être rentable, de se faire financer, d’acheter des immeubles en un court laps de temps, etc… Ainsi, on se demandait si en Belgique c’était possible également.

Et la réponse est oui, c’est tout à fait possible ! En effet, simplement parce que j’investis moi-même et je suis sur des opérations qui sont très rentables. Et donc mon but en tant que professionnelle c’est d’aider les personnes qui veulent elles-aussi se lancer dans l’investissement. Pour cela j’ai plusieurs offres telles que :

• des accompagnement personnalisés avec suivi de A à Z,
• la réponse à des questions particulières au travers d’évènement en présentiel,
• du coaching de groupe,
• ou même de formation en ligne.

Le parcours d’Élodie : investir en Belgique

Eric : D’accord. Déjà c’est très bien que toi-même tu investisses. Ainsi, tu connais le terrain, tu connais le sujet. Depuis combien de temps est-ce que tu investis et achètes des appartements ?

Se former avant d’investir en Belgique

Elodie : Cela fait plusieurs années que je suis dans l’investissement immobilier. A la base je n’y connaissais absolument rien, je n’étais pas du tout dans ce domaine. Mais à force de passer à l’action, de se former…

Eric : Tu étais dans quel domaine avant  ?

Elodie : Je travaillais dans la communication et l’événementiel, j’organisais des grands festivals de musique, vraiment rien à voir. Et puis quand j’ai stabilisé ma situation : la question d’investir dans une résidence principale s’est posée. J’ai donc commencé à rechercher les informations sur Internet. Sauf que comme je le disais il n’y avait rien au moment où j’ai commencé : le vide total, il n’y avait absolument aucune information.

Le déclic d’Elodie !

Je suis donc allée en France pour me former. Ainsi, alors que je pensais me rendre dans un évènement pour apprendre des choses pour ma résidence principale, j’ai appris bien plus que ça ! En effet, on m’a parlé de colocation, de location courte durée, d’immeuble de rapport, de division, etc… Et là, c’est comme si j’avais vu le Graal, je me suis dit « Waw il y a quelque chose à faire là ! ».

Ainsi, j’ai commencé à me former massivement et à réaliser mes premiers investissements immobiliers. J’ai bien-sûr commencé par ma résidence principale, mais je l’ai optimisée avec les principes de l’investissement. Ainsi, j’ai choisi un bien décoté, dans son jus, en forte négociation, plus-value, bref : on a tout fait de A à Z !

Eric : Bravo.

Elodie : J’ai également louer en colocation avec les personnes qui vivent sous mon toit. Et donc au final ce passif à la base est devenu un actif qui m’a permis après de pouvoir continuer, d’enchaîner les autres opérations.

Eric : C’est vrai que la première opération a son importance, notamment pour les partenaires bancaires. Ainsi, cette première opération t’a permise de te faire la main et de toucher aux différents corps de métier de l’investissement immobilier. Et donc, tu y a pris goût et ça t’a donné envie de continuer et de faire des projets d’investissement.

Elodie : Ça c’est sûr !

Le gros projet immobilier d’Elodie

Eric : Est-ce que tu peux nous parler de ton dernier projet d’investissement ? Quel type de projet est-ce ? Un appartement ? Peux-tu nous donner quelques détails ?

Elodie : Oui, bien sûr. Donc mon dernier projet : c’est une maison unifamiliale située dans la province de Liège. C’est une colocation destinée aux jeunes actifs et aux étudiants. Colocation quatre personnes, un mode d’exploitation qui est très très rentable également.

Un projet réfléchi et une stratégie long terme !

Pourquoi j’ai choisi les maisons ? Tout simplement parce que les maisons c’est comme de petits immeubles en fait. Ainsi, ça permet d’être pleinement responsable de son bien et d’avoir ce qu’on appelle un bien tout terrain. De fait, je recommande toujours aux personnes que j’accompagne d’investir dans ce type de bien En effet, pour l’instant on voit que la location monte en flèche mais il y aura un moment où il y aura plus d’offres que de demandes. A ce moment-là les prix vont baisser. Or, notre but c’est d’être rentable sur la durée. Ainsi, on se crée un véritable business, un empire au niveau de l’immobilier pour anticiper ce marché qui fluctue.

Et le fait d’avoir un bien tout terrain, donc cette maison, te permet de retomber en location courte durée, en location meublée, en location classique ou en location à une famille si tu veux avoir quelque chose de plus passif. C’est donc ça ma stratégie et c’est celle que je duplique pour me permettre d’avoir une très belle rentabilité, estimée à près de 13% sur le projet.

Eric : Très bien.

Elodie : Un point important à souligner : la maison est grande et possède 4 chambres, elle peut donc accueillir du monde. En effet, en Belgique tu as un régime particulier au niveau des baux; Ainsi, si tu loues avec un bail de colocation tu peux aller jusqu’à quatre personnes sans avoir besoin de permis au niveau de l’urbanisme et de la location. Tu n’as pas non plus de norme incendie spécifique. Ainsi, pour toi c’est vraiment une facilité administrative et un avantage financier. Si tu ne fais pas ça, tu tombes sur ce qu’on appelle un régime de cote étudiant nécessitant tout ce que je viens de dire : permis d’urbanisme, de location pendant cinq ans ainsi que des règles strictes au niveau de l’incendie, avec détecteur de fumée, RGS, etc… Donc c’est une facilité en tout cas de partir sur ce type de projet-là.

Investir en Belgique, les spécificités de la colocation.

Eric : Donc il y a un régime particulier dans le cas des colocations en Belgique qui offre des facilités pour la mise en location et pour l’exploitation du bien ?

Elodie : Exactement. En effet, quand tu veux louer un habitat collectif(deux, trois ou quatre personnes), tu as plusieurs possibilités :

• une colocation avec des baux individuels dans laquelle tu passes d’office sous le régime permis de location et permis d’urbanisme, norme incendie, etc…
• mais tu as aussi la collocation avec un bail commun. Dans ce cas, tu as un montant global de loyer et des charges que tu dispatches entre les locataires. Tu as aussi un pacte de colocation qui régit tout ça. De plus, dans ce cas les personnes sont solidaires entre elles. C’est un impératif dans la loi, même si tu rajoute quelque chose dans ton contrat de bail, cette clause est nulle. Pourquoi ? Car les personnes sont tenues solidairement au niveau du paiement, de l’état du logement et tout ce qui s’en suit. De fait, si tu ne loues pas à plus de quatre personnes, tu as l’avantage de ne pas avoir toute cette démarche administrative qui te demande du temps et de l’argent.

Eric : D’accord.

Elodie : Également, tu as une autre possibilité en Belgique : les cotes. Les cotes c’est comme une grande colocation découpée. De fait, il te faut par exemple un point d’eau dans chaque chambre. Cpeendant, avec ce régime, tu retrouves tout ce que l’on a vu au niveau de l’administratif et autre.

Or, quand on se lance dans l’immobilier cela peut faire beaucoup de choses. D’autant plus si tu tu prends un bien qui est décoté, qui demande beaucoup de travaux et autre. Dans ce cas, cela commence à faire beaucoup. C’est faisable bien-sûr mais cela demande du temps ! Ainsi, la colocation c’est la seule exception qui existe à ce jour en Belgique pour louer de manière aussi simplifiée.

Eric : C’est un point intéressant à savoir : une spécificité du marché belge à connaitre ! Et je me demandais, en ce qui concerne la fiscalité, quelles sont les différences par rapport au marché français ? La fiscalité est sans doute assez différente ?

Investir en Belgique : une fiscalité différente par rapport à la France ?

Elodie : Exact. Cependant, en Belgique il faut savoir que, contrairement à la France, la fiscalité est très simplifiée et vraiment favorable aux investissements. Par contre, c’est l’accès à la propriété et au le financement qui est très compliqué. Finalement, la fiscalité on va très vite en faire le tour.

Pour résumer : quand tu loues un bien (hors location professionnelle) tu as ce que l’on appelle chez nous le revenu cadastral, un équivalent à la taxe foncière chez vous en France, indexé avec l’indice des prix qui augmente chaque année fois 40. Ainsi, c’est l’unique taxation à payer. Finalement, tu peux générer 20 000 euros, 40 000 euros, 50 000 euros de loyer, ça ne changera rien, c’est juste le montant que tu paies au niveau de ta taxe foncière (ou du revenu cadastral), indexée fois 40.

La location à nu, une stratégie plus avantageuse en Belgique

Par contre, tout ça c’est si tu loues en nu. En effet, pour nous c’est beaucoup plus favorable de louer en nu car la location meublée est taxée. Ainsi, si dans ton bail tu ne mets rien au niveau des quotités entre la partie immeuble et la partie meubles, l’administration fiscale considère que 60% de ton loyer (hors charge) est pour l’immeuble, la partie habitation, le bâtiment. En ce sens, 40% est donc apriori dédié aux meubles. Et donc pour faire simple, sur cela tu es taxé disons à 15%. Pour te donner un exemple concret : si par exemple tu as un loyer de 1 000 euros avec 600 euros pour la partie immeuble et 400 pour la partie meubles, tu seras taxé à 15% de ces 400. C’est donc moins avantageux.

Après cela peut-être intéressant de jouer là-dessus, dans certaines limites bien évidemment, mais tu peux définir toi-même les quotités dans ton bail. Ainsi, il y a beaucoup de personnes qui trichent et font des logements meublés qu’ils ne déclarent pas. Maintenant voilà, ça c’est à chacun de prendre ses responsabilités et de voir ce qu’ils ont envie de faire par rapport à ça.

Eric : Donc fiscalement en Belgique c’est plus intéressant de louer nu, si je comprends bien ?

Elodie : C’est ça, tout à fait.

Eric : Oui c’est intéressant à savoir. En France c’est plutôt le contraire, le meublé est plus intéressant, notamment le LMNP au réel. Ainsi, ça veut dire que le travail de préparation n’est pas le même qu’en France…

Elodie : Tout à fait. De plus, en Belgique tu peux mettre dans ton bail les quotités de manière raisonnable au niveau de la partie immeuble et meubles. Ainsi, tu peux réduire le montant de ton imposition. Évidemment si tu ne mets uniquement 5% de meubles dans ta location ça porte à confusion, il ne faut pas non plus jouer avec les limites comme ça. Or, si tu restes dans les 15-20% minimum, ta taxation sera relativement faible et tu paieras beaucoup moins.

La Belgique et des spécificités à connaitre avant d’investir !

Il est également important de bien calculer, en fonction des différents marchés. En effet, en Belgique c’est compliqué car c’est un peu comme en Suisse : il y a différentes zones. Il y a une zone néerlandophone, une zone francophone, une zone bilingue et une zone allemande. Ainsi, en fonction de ces zones les réglementations et les marchés varient. Il faut donc bien savoir ce que chaque marché recherche.

Connaitre chaque marché et ses spécificités

Par exemple, pour la location à Liège que je mets en place, je sais que je cible des personnes qui aiment bien avoir un logement plutôt haut de gamme, all inclusive, etc. Ainsi, ce qui est intéressant dans ce marché-là c’est que même si tu es taxé au niveau de tes meubles, tes locataires vont payer plus cher au niveau de ton loyer. Le jeu en vaut la chandelle car il y a un gap, un différentiel, qui est quand même conséquent par rapport à ça. En effet, il y a d’autres marchés où ça ne va servir à rien de mettre du meublé car personne n’en recherche. Ainsi, le savoir te permettra d’éviter de payer plus pour finalement gagner moins.

Eric : C’est très important comme analyse et c’est également valable en France. En effet, il y a des villes étudiantes dans lesquelles les gens vont plutôt chercher des meublés car c’est plus pratiques pour eux. Dans ce cas, on peut louer plus cher. Au contraire, dans les zones plus rurales ce n’est absolument pas la peine de faire du meublé. Dans ces zones les gens vont plutôt chercher des logements nus. Ainsi, je pense que c’est très important d’avoir cette finesse d’analyse.

Comprendre sa cible et proposer des offres adaptées

Elodie : Tout à fait. Ici globalement tu vas dans les grandes villes dynamiques où il y a des universités, des centres, etc. Typiquement, en Belgique, on pourra en citer dans la partie francophone et bilingue Bruxelles forcément mais aussi Mons, Charleroi, Liège ou encore Namur. Ainsi, dans ces zones-là les étudiants ou les jeunes actifs recherchent quelque chose où ils peuvent poser leurs valisent et ne plus rien avoir à faire. De plus, sachant que le parc immobilier est très vieux et les locations sont très rudimentaires, si tu mets de la valeur en plus ou si tu fournis un service en plus, forcément tu crées un effet coup de cœur. Ainsi, les gens sont plus respectueux, louent plus vite, plus cher, plus longtemps et c’est finalement un public de meilleure qualité.

Eric : Le cercle vertueux.

Elodie : Exactement. Après il y a aussi des personnes qui se contentent vraiment du strict minimum où ils mettent juste un bureau, un lit, une garde-robe et c’est tout. Mais tu as aussi des personnes qui, comme moi, proposent des prestations de service : je mets Netflix, je prends les assurances, je propose la machine à laver, le sèche-linge, etc. Ainsi, je fais en sorte de créer cet effet coup de cœur et tout ce qui s’en suit.

Donc je dirais que ça va vraiment dépendre du marché. Cependant, il est vrai que même dans les gros marchés dynamiques avec les étudiants et les jeunes actifs qui sont assez conséquents, ce type de location est également assez recherché. En effet, même quand tu es jeune actif et que tu démarres dans la vie, tu n’as pas spécialement de budget pour acheter des meubles et tout ça. Donc il y a des gens qui sont content aussi d’avoir ça.

Affiner sa stratégie et bien étudier son marché avant d’investir en Belgique

Eric : Exactement. Et puis il y a aussi la mobilité professionnelle et les étudiants internationaux. Ce sont des profils présents en Belgique ?

Elodie : Tout à fait. On a beaucoup d’étudiants français qui recherchent des logement pratiques, meublés, équipés, etc.

Eric : Et donc tu as toi-même quelques biens de ce type-là ?

Elodie : Tout à fait. Personnellement je n’investis qu’en colocation car je trouve que c’est un bon ratio au niveau de la rentabilité, du temps passé dedans et tout ce qui s’en suit. De plus, comme nous en parlions tout à l’heure, c’est une régime qui est favorable, avec ce bail ou ces quatre personnes. En effet, si cela devait changer ça serait bien plus compliqué. Dans ce cas, il faudrait peut-être repenser la chose pour voir si le jeu en vaut la chandelle.

On parle toujours de rentabilité globale de l’investissement. Cependant, on oublie parfois de parler de la rentabilité des travaux. A savoir est-ce qu’une chambre que tu vas créer ou louer en plus va te rapporter une bonne rentabilité par rapport au montant mis pour régulariser avec l’urbanisme, les normes incendie et tout ça ? Ce sont des calculs à prendre en compte par rapport à ses propres objectifs.

Mais effectivement pour l’instant c’est un mode que j’aime beaucoup et je remarque que toutes les personnes que j’accompagne en coaching individuel font que la colocation.

La fiscalité en Belgique est moins forte qu’en France

Eric : OK. Et pour revenir sur le point purement fiscal : la fiscalité en Belgique est moins forte que celle en France. Ainsi, en termes de retour, de résultat net, est-il plus intéressant en moyenne en Belgique que dans beaucoup de cas en France ?

Elodie : Tout à fait. Au niveau de l’immobilier effectivement, sauf quand tu fais de la location professionnelle, où là tu vas payer au prorata de ce que tu gagn

Investir pour de la location professionnelle en Belgique

Eric : Tu l’as fait ?

Elodie : Exactement. Au niveau de la location courte durée c’est très complexe en Belgique. En effet, cela change tout le temps et en fonction des régions les normes et les taxations ne sont pas les mêmes. Cependant, globalement au niveau de la taxation, pour Bruxelles par exemple, c’est taxé au niveau de tes revenus professionnels. Ainsi, c’est tout de suite moins intéressant car la taxation est assez élevée au niveau des revenus, comme en France.

De plus, il y a aussi le ratio entre le temps passé, la délégation, les coûts, etc… ça ne vaut pas toujours la peine. Donc la colocation, à mon sens, avec les immeubles de rapport, c’est une stratégie qui est très rentable et également très intéressante au niveau de la fiscalité.

Se démarquer de la concurrence en tant qu’investisseur en Belgique

Bien sur, tu peux très bien faire de la location nue classique : tu ne seras pas fortement taxé et tu auras un bon ratio si tu trouves une bonne affaire. C’est effectivement quelque chose qui se fait. Il n’y a pas énormément de logements meublés chez nous, beaucoup moins qu’en France. Ainsi, chez vous c’est plus intéressant de le faire.

Eric : Mais cela dit c’est une bonne chose aussi, parce que ça permet de se démarquer beaucoup plus facilement en tant qu’investisseur et d’avoir des biens qui sortent un peu du classique, du marché.

Investir en Belgique : le prix moyen au mètre carré

Est-ce que tu peux donner des idées aussi des niveaux de prix, par exemple dans une vie moyenne en Belgique c’est quoi le prix moyen au mètre carré ?

Elodie : Alors je ne vais pas savoir te répondre exactement au niveau des mètres carrés. Cependant, je peux te donner des ratios en termes de type de bien et autre. Ainsi, sur Bruxelles, qui n’est pas une grande ville comme Paris, tu veux avoir un appartement avec deux chambres 90 mètres carrés, on sera sur du 250 à 300, voire plus en fonction des communes, il y en a de plus prisées que d’autres.

Le prix moyen des maisons

Les maisons tu en trouves à partir de 300 000, mais des petites. Dans des marchés type de la province du Hainaut, niveau à Mons, Charleroi, si tu sais faire des bonnes affaires, tu peux trouver des maisons pour 30 000 euros, que tu retapes, mais avec des petites surfaces.

Le prix moyen des appartements

Les appartements ne sont pas très chers non plus. Il y a quand même toute une série de marché où je remarque, notamment à Liège, que les appartements sont plus chers que les maisons. Par exemple la maison que j’ai acheté je l’ai payé 95 000. Elle était dans son jus, clairement. Mais pour le nombre de chambres, la superficie que j’ai dedans, je ne pouvais pas avoir un appartement de cette taille-là. Pour le même niveau de qualité, j’étais dans des prix d’environ 120 000.

Donc ça dépend beaucoup mais globalement, pour l’instant c’est très facile d’investir en Belgique, pour tout ce qui est Hainaut : c’est très facile d’accès à la propriété. En effet, les prix sont assez bas, les loyers sont quand même relativement élevés, donc tu sais avoir un beau différentiel.

Le prix moyen d’une chambre en colocation

Eric : Par exemple pour une chambre en colocation, c’est quel niveau de loyer à-peu-près, charges comprises ?

Elodie : Dans le Hainaut si tu fais un meublé ça peut varier à du 350 hors charge, jusqu’à 450-500. Par contre, à Liège les prix sont plus élevés pour acheter des biens pour l’opération globale, mais les loyers sont un peu plus élevés, donc tu sais pousser jusqu’à du 550 par exemple. C’est vraiment très variable.

Pour une fois ça va dépendre de ta zone, ta stratégie et ce que tu proposes. Si je te proposais des prix basés sur du meublés, une prestation de services un peu plus de qualité, etc : forcement c’est plus cher. Mais sinon il y a de tous les prix, il y a des chambres qui sont à 150-200 euros. Mais bon là tu te doutes que ce n’est pas les mêmes

Eric : OK donc en termes de marché c’est très variable bien-sûr mais ça reste en tout cas c’est tout à fait abordable.

Comment investir et financer un projet en Belgique ?

Eric : La question qui se pose aussi pour un investisseur étranger ou un investisseur français par exemple, c’est comment financer un projet en Belgique ? Comment ça se passe au niveau du financement ? Est-ce que tu peux nous donner les différences par rapport au marché français ?

Elodie : Bien-sûr, alors je vais déjà partir du marché financier belge de manière générale. En Belgique, comme je l’expliquais tout à l’heure, la fiscalité est avantageuse mais l’accès à la propriété est très difficile. C’est-à-dire que si tu achètes un bien neuf tu paies. Il n’y a pas de régime Pinel et autre, comme chez vous. Alors on ne va pas rentrer dans ce débat-là, mais en tout cas déjà à ce niveau-là il y a une différence au niveau du prix.

Investir dans de l’ancien en Belgique

Pour l’ancien on est sur du 12,5% pour les frais d’enregistrement, frais d’enregistrement qui comprennent les frais de notaire. A ça tu ajoutes des frais d’acte de crédit. Ces frais d’acte de crédit c’est quelques pourcents aussi. Ainsi, quand tu achètes de l’ancien tu tournes entre 15 et 17%. Par exemple, si tu achètes un bien qui coûte 100 000 euros avec le régime ancien, donc les 12,5% plus les frais d’acte de crédit, tu es déjà à 21 000, voire 22 000 euros, juste pour les frais.

Elodie : Donc c’est quelque chose qui est problématique. En effet, si tu n’as pas les fonds pour investir, c’est plus compliqué. Ensuite tu as moins cet accès comme en France où vous avez des crédits.

Investir en Belgique sans fonds c’est compliqué

Eric : Quand tu parles des frais, c’est-à-dire des frais hors crédit ? C’est quelque chose que l’acheteur va devoir payer de sa poche en fait, c’est ça ?

Elodie : C’est ça. La règle en Belgique c’est que, bon maintenant ça tend de plus en plus vers du 80% surtout pour le locatif, c’est que la banque finance 100% des quotités, mais elle ne finance pas les frais. Donc par exemple, si tu achètes une ancienne maison à 100 000 euros, tu as 21 500 euros à sortir de ta poche. Il faut les avoir…

Comment obtenir un financement en Belgique

En effet, tu n’as pas vraiment comme en France un crédit à 110% où tu trouves une bonne affaire, tu montes un super business plan, tu montres que c’est viable et hop on le finance. En Belgique, on a ce qu’on appelle le crédit à 125%, que tu peux avoir dans deux conditions uniquement :

• tu mets quelque chose en garantie : un bien, une œuvre d’art, une assurance groupe, une assurance pension, une assurance pension d’indépendant, peu importe 
• tu n’as pas encore de bien immobilier et on veut t’aider pour te favoriser l’accès à la propriété.

Dans le second cas, ça veut dire que c’est pour ta résidence principale. On te finance sur un même crédit hypothécaire ; on n’a pas de prêt à tempérament juste comme ça, c’est interdit depuis 2017. Mais on peut te faire une ou deux lignes de crédits et te prêter les frais d’enregistrement, les frais d’acquisition, etc… sur dix ans. Par la suite, passé ces dix ans, ça saute de ton crédit et l’autre continue à courir pour le bien.

Mais voilà, en dehors de ces deux cas tu ne peux pas avoir de crédit à 125. Donc, à partir du moment où tu as utilisé cet effet pour acheter ta résidence principale ou mis un bien en garantie : tu es un peu dépourvu. En effet, suite à cela tu vas d’office sortir du cash pour enchaîner en fait. Donc ça c’est déjà une très grosse différence. Au niveau du locatif ensuite 100% de quotité c’est idéalement dans le meilleur des mondes avec une résidence principale.

Quelques techniques pour obtenir plus de financements

Eric : Je fais juste une petite interruption : en termes de financement effectivement il y a un apport à mettre pour payer ces frais-là. Je sais qu’en France on n’a pas un financement global, on a des techniques pour obtenir un petit peu plus de financement. Notamment on va faire passer une partie de l’enveloppe travaux ou utiliser d’autres techniques, je ne vais pas rentrer dans le détail. Ainsi, je pense que c’est des choses qui sont également possibles via une banque belge j’imagine ?

Elodie : Oui tout à fait, c’est possible. Cependant, il faut avoir la somme pour avancer dans ce cas. En effet, les frais doivent être payés au moment où tu fais la signature de ton acte.

Eric : Oui, le banquier va avoir besoin de factures pour pouvoir justifier la sortie de ce montant.

Elodie : C’est ça. Sauf que chez nous il ne va pas te débloquer une facture de travaux tant que tu n’es pas officiellement propriétaire, tu vois ?

Eric : C’est ça oui, ce sera après la signature de l’acte.

Elodie : Après la signature. Donc ça veut dire que toi si tu utilises une technique avancée pour avoir les frais, tu devras de toute façon trouver ce cash quelque part.

Les techniques “spéciales” : pas toujours une bonne idée

Eric : Bon après on a des techniques, par exemple on peut utiliser une carte de crédit avec paiement différé, on achète du matériel et ensuite on a la facture et on se fait rembourser dans les jours suivants. Ainsi, il n’y a pas eu de paiement effectif qui a eu lieu en fait. Donc ça c’est une variante.

Elodie : Effectivement, c’est possible. Cependant, c’est très strict en Belgique, tout est très contrôlé. Ainsi, c’est plus compliqué à faire. Disons que si tu arrives à avoir une technique ou l’autre ou quelqu’un qui te prête cette somme et qui est remboursé juste après ou autre, c’est faisable mais…

Eric : Ce sont des techniques spéciales. Même en France, c’est aussi un peu underground en effet.

Elodie : Exactement. C’est possible mais c’est un peu plus compliqué. Tu as aussi les actes en main. En Belgique c’est quelque chose qui ne se fait presque pas. Il y a très peu de notaires qui savent ce que c’est. Certes, il y en a qui l’ont fait, mais pas de manière récurrente et ça maquille un petit peu les choses. Mais si ça apparait clairement à un endroit, la banque scrute vraiment ton compromis et si elle te tombe dessus…

Ce qu’il faut retenir :

Eric : OK, c’est risqué. En France c’est pareil, on va rarement jusque là. Donc ce qu’il faut retenir c’est qu’il y a un apport d’environ 20% pour un achat immobilier.

Des frais, encore des frais…

Elodie : Maximum 20%. Donc pour le locatif là c’est 80% de quotité, même si certaines banques prêtent 70, 60, voire 50%. Donc ça veut dire qu’en plus des 17% maximum que tu mettras pour tous tes frais d’acquisition si tu achètes du neuf et que tu as un crédit : tu vas devoir mettre en plus 20% de la somme. Pour reprndre notre exemple, sur les 100 000 euros de l’achat de ton bien : la banque te finance à 80 000 euros et tu as 21 000 euros + 20 000 euros à payer.

Eric : D’accord c’est plus !!

Elodie : Ah oui tout à fait. Donc c’est très compliqué et c’est pour ça qu’en fait on ne sait pas enchaîner comme vous si on n’a pas de liquidité. On dit toujours cash is king, mais en Belgique ça prend d’autant plus son sens. En effet, sans cash on ne peut pas avancer, on est bloqué.

Les différés de paiement pour le crédit

Eric : Est-ce que vous avez la possibilité de mettre en place des différés de paiement pour le crédit ? Parce que nous c’est un moyen en France de se créer une trésorerie. Ainsi, ça peut être une trésorerie qu’on peut utiliser pour les achats suivants.

Comment fonctionnent les différés de paiement

Elodie : Tout à fait, bien-sûr, c’est quelque chose qu’on fait également et que l’on conseille toujours. En effet, le différé te permet d’avoir plus de cash. Couplé à une épargne que tu continues à faire sur le côté, c’est justement ce moyen-là qui te permet d’avoir ce cash pour continuer à réinvestir.

Eric : Donc l’idée c’est de :

• avoir un différé de crédit,
• ne pas payer les mensualités,
• pouvoir quand même empocher des loyers pendant ce temps-là
• se créer une trésorerie.

Nous en France on arrive à avoir des différés de six mois, un an, deux ans, maximum trois ans, c’est à-peu-près ça ?

Elodie : Tout à fait. Ici c’est plus ou moins la même chose. Il y a quelques spécificités dans le sens où chez nous il n’y a pas de différé total, c’est uniquement du partiel, donc on paiera toujours des intérêts.

Eric : Ce n’est pas très important en fait.

Elodie : Non exactement.

Eric : Le montant n’est pas important.

Les spécificités de la Belgique pour les différés de paiement

Elodie : Tout à fait. Tu peux aller en fonction des organismes jusqu’à grand maximum 36 mois.

Maintenant ce n’est pas la règle. En fait, en Belgique on te donne ce différé pendant le temps de tes travaux. Cependant, on ne te l’accorde pas après ou moyennant vraiment des négociations. En effet, on a toujours l’impression de bousculer un peu l’ordre établi quand on demande ce genre de choses. « Vous êtes la première à demander ça chic chac » voilà ce qu’on entend. Or, c’est quelque chose doit couler de source car tu le justifies facilement en disant que c’est grâce à ça que tu te reconstitues une trésorerie, une épargne de secours, etc.

Ainsi, il y a beaucoup d’organismes qui ne le font pas. On a deux types d’organismes en Belgique :

• des banques type ING, Beifius, assez classiques.
• des banques qui ne sont accessibles que via des courtiers, type Krefima ou Ricorbank.

Les banques privilégier pour investir en Belgique

Ce second type de banque sont un peu plus au fait de ce qui se passe dans les investissements. Ainsi, en fonction de ce que ton courtier négocie, ils vont pouvoir t’octroyer un an, deux ans ou autre. Mais ce n’est quand même pas la règle.

Ainsi, ce qui se fait beaucoup, c’est d’avoir une tranche travaux que l’on laisse courir jusqu’à deux ans. En effet, en Belgique tu as maximum deux ans pour faire ces travaux. De fait, pendant deux ans tu es en différé et à la fin tu paies juste une mise à disposition de capital, un petit pourcentage.

Maintenant, pour les autres types de différés que tu négocies, il y a des organismes type la BNP qui font jusqu’à 36 mois. Cependant, BNP, au niveau du financement des quotités ne va jamais plus haut de 80% par exemple. Donc c’est des ratios à analyser pour trouver ce qui te convient le plus.

De plus, on a moins de critères de négociations que vous. En effet, il n’y a pas d’IRA par exemple. Ainsi, il faut tout prendre en compte par rapport à ça. Mais effectivement le différé c’est une arme très très intéressante à utiliser, d’autant plus chez nous. Sinon, tu avances à la vitesse d’une tortue pour te construire un patrimoine si tu es quelqu’un de « lambda ».

Préparer son dossier bancaire avant de demander un crédit immobilier

Eric : Et est-ce que quand tu vas chez le banquier tu prépares aussi ta visite ? Est-ce que tu ramènes une simulation du projet ? Est-ce que tu ramènes un dossier bancaire ? Je sais que les banquiers sont assez sensibles à ça. C’est assez rare d’ailleurs que des personnes viennent avec un dossier bancaire. Est-ce que c’est une pratique que tu mets en place ?

Bien préparer son dossier bancaire

Elodie : Bien-sûr, c’est une pratique que je mets personnellement en place. J’ai d’ailleurs créé si tu me permets une formation qui s’appelle « La Formation Business Plan », dans laquelle tout est déjà prêt. C’est un dossier de plusieurs pages dans lequel j’explique comment est-ce qu’il faut remplir les choses. Ainsi, les personnes n’ont qu’à entrer leurs données personnelles et elles peuvent directement imprimer le dossier et aller chez le banquier.

Il est vrai que, comme chez vous, c’est quelque chose qui se fait très rarement. Ainsi, dès que tu arrives avec un dossier bien ficelé tu as l’air beaucoup plus crédible. De fait, là tu arrives à avoir des conditions de financement plus avantageuses.

Une formation si vous souhaitez investir en Belgique

A noter que cette formation que j’ai faite est principalement destinée pour investir en Belgique. J’explique les méthodes de calculs et le fonctionnellement particulièrement en Belgique.

Elodie : De plus, pour les personnes ne résidant pas en Belgique ou expatriées qui souhaitent investir en Belgique, il faut savoir qu’elles vont se heurter à cette quotité dont on a parlé.

Si vous n’avez pas de cash, investir en Belgique sera compliqué

Donc c’est possible d’investir en Belgique si vous avez du cash. En effet, il faut que vous ayez de l’argent pour payer les frais, pour payer les quotités que la banque ne finance pas. Si vous êtes étranger, mais résident en Belgique, là il y a des conditions qui sont plus favorables, on pourra peut-être aller jusqu’à 100% au niveau des quotités. Finalement, ça dépend vraiment de votre situation, mais globalement ça va rester dans tout ce que l’on a vu ici, il y aura toujours du cash à mettre sur la table

Eric : Après en France c’est aussi très fréquent que pour les premiers investissements doivent nécessiter du cash. C’est également une façon de rassurer le banquier. La France, c’est une erreur que de croire qu’il y ait systématiquement du financement à 100%. Bien souvent, il faut aussi rassurer le banquier en mettant du cash.

Personnellement, pour mes premiers investissements j’ai aussi payer les frais de notaire ou un pourcentage du montant de l’achat, par exemple. En effet, ce sont des choses qui sont assez fréquentes. Finalement, ce qui est important c’est d’investir dans des zones à bon potentiel locatif.

Des critères importants à prendre en compte avant d’investir

Pour cela, tu as notamment parlé de certaines villes intéressantes où il y a un public jeune actif ou étudiant à haut pouvoir d’achat. Ainsi, c’est un premier critère qui est important. Un deuxième critère c’est l’aspect financier. Il faut avoir un bénéfice net tous les mois qui est positif et qui est même de plusieurs centaines d’euros, voire plus par investissement.

En ce sens, la Belgique offre de belles opportunités à ce niveau-là car on a la possibilité de se démarquer avec des stratégies de mise en location plus modernes, qui sont adaptées à un public plus moderne.

Elodie : Exactement. Je pense que la Belgique est vraiment pleine d’opportunité à toutes les personnes qui ont envie de diversifier leur patrimoine. Toutes les villes dont j’ai parlé tout à l’heure sont en expansion. En effet, la plupart de ces villes voient le prix de leurs appartements et maisons à la hausses sur cinq ans, entre 7 et 12% par zone et par type de bien.

Ainsi, si vous faites un bon investissement, vous achetez en dessous du prix du marché, vous optimisez votre bien avec une bonne stratégie : c’est tout bénéf. De fait, il y a vraiment des opportunités à prendre à ce niveau-là et je pense que c’est quelque chose qui peut vous servir et sécuriser votre patrimoine.

Passer par un courtier pour investir en Belgique

Il existe des techniques où, comme chez vous, on peut prendre un crédit Blet par exemple. Ainsi on ne paie que les intérêts pendant toute la durée et donc on a plus de cash pour réinvestir. En effet, on sait faire des mix, on a des crédits qui peuvent être avec des mensualité plus ou moins constantes. Ça commence bas, puis chaque mois ça augmente. Il y a toute une panoplie de produits principalement chez les courtiers. En effet, les banquiers classiques ne vous expliqueront pas ça.

Des solutions adaptées pour chaque projet

De fait, si vous souhaitez investir en Belgique c’est toujours mieux de passer par un courtier. Et si vous avez besoin de références n’hésitez pas à me contacter je vous donnerai des contacts avec un courtier pour vous aider à trouver des solutions adaptées à votre projet.

Eric : De plus, l’avantage avec les courtiers c’est que certains sont spécialisés pour les investisseurs étrangers, ils ont l’habitude de ce genre de process. Donc, à choisir entre aller voir une banque française, une banque belge ou un courtier, pour les premiers investissements c’est beaucoup plus rapide et efficace d’aller voir un courtier.

Elodie : Exactement, en fonction de votre situation il saura vous conseiller au mieux et voir ce qu’il est possible de faire avec le maximum de quotités financées. Si vous avez déjà des biens qui sont plus ou moins remboursés il y a aussi possibilité de prendre des garanties de premier rang ou de second rang, cela pourra rassurer la banque et vous permettre d’investir en Belgique, plus simplement.

L’investissement : c’est un travail au cas par cas

Ainsi, c’est vraiment du cas par cas. Il y a des solutions qui existent, comme partout. Cependant, il faut un peu les chercher ou se renseigner auprès des bonnes personnes. Mais si vous êtes motivé il y a vraiment un potentiel en Belgique et plein de solutions qui sont à votre portée.

Eric : Excellent. En tout cas merci Elodie pour ce partage. Et donc là, que vas-tu faire après ce projet de colocation ? Tu vas te remettre en prospection dans les prochaines semaines, prochains mois ?

Elodie : Oui effectivement, je pense investir sur Charleroi ou sur Mons, donc dans le Hainaut. Toujours avec la même stratégie de bien tout terrain, maison unifamiliale, colocation car cela fonctionne bien et ça me permet d’anticiper les fluctuations du marché et donc d’être rentable pour pouvoir toujours aller plus loin.

Investir dans des villes éloignées de son domicile ?

Eric : Une dernière question tu n’investis pas nécessairement juste à côté de chez toi ? Ainsi, j’imagine que tu as des techniques et des stratégies pour faire ça à distance ? Et je trouve que c’est intéressant, parce que justement dans le cas d’une personne qui veut investir de France c’est exactement le même processus qu’elle aura à utiliser. Donc est-ce que c’est effectivement des choses que tu as optimisées au fil du temps pour investir à distance ?

Elodie : Alors il faut rationaliser les distances. En effet, en Belgique le pays est beaucoup plus petit et par exemple Liège n’est qu’à une heure en voiture. Ainsi, pour l’instant c’est moi qui fais mes gestions. C’est quelque chose que j’aime faire mais effectivement il y a des stratégies aussi en Belgique.

La gestion de bien par agence

Bien évidemment il y a la solution de facilité, la gestion de l’agence avec une personne interne pour déléguer. Cependant, il faut être sûr de trouver quelqu’un de qualité qui fasse vraiment du bon travail, sinon on perd en rentabilité aussi.

Avoir des personnes de référence

Une autre solution c’est d’avoir des personnes de référence. Il y a des prestataires de ménage qui passent dans les parties communes. Ainsi, elles ont un œil sur ce qui se passe et savent me faire des feedbacks. Également, j’ai créé un livret d’accueil, un livret de colocation, dans lequel j’explique quoi faire en cas de coupure de courant, par exemple.Ce système permet de responsabiliser les personnes. C’est envoyé par email, c’est à imprimer et c’est mis dans toutes les parties communes plusieurs fois. Ainsi, il n’y a pas d’excuse s’il y a un problème : les personnes savent qui appeler, quelles sont les procédures à suivre, etc.

Eric : Excellent. Oui c’est déjà une façon d’automatiser, avec des personnes locales. Super, et biens pour ceux qui désirent investir en Belgique, vous pouvez retrouver le site d’Elodie ci-dessous.

Eric : Je vous invite également à télécharger mon guide pour vous aider à préparer votre visite avec le banquier. Vous pouvez également le trouver ci-dessous.

Eric : Enfin, nous sommes également là pour répondre à vos commentaires. Ainsi, n’hésitez pas à nous écrire et nous poser vos questions.

Voilà j’espère que cet article vous aura plus. Merci pour votre fidélité et votre présence sur le blog et mes réseaux. N’hésitez pas à aller découvrir le travail d’Elodie si vous souhaitez investir en Belgique.

A bientôt.

Eric.