Florent Fouque est comme un magicien, il a su bien rentabiliser ses investissements immobiliers en peu de temps et avec des rendements hallucinants à chaque fois. Il nous explique dans cette vidéo les démarches surprenantes qu’il a adoptées et qui lui permettent actuellement de profiter d’un salaire de cadre.

Éric : Bonjour à tous ! C’est Éric du blog Campus Invest, et aujourd’hui j’ai l’honneur d’inviter Florent FOUQUE, c’est vraiment pour moi une référence dans le monde de l’immobilier français, c’est le caméléon de l’immobilier.

Alors Florent, il a commencé l’immobilier il y a 3 ans et demi et aujourd’hui, il génère déjà plusieurs milliers d’euros de cash-flow positifs, net d’impôt. Donc c’est vraiment impressionnant son parcours.

Donc, restez bien jusqu’à la fin de la vidéo, parce que vous allez apprendre plein d’infos super. Alors, restez jusqu’à la fin et Florent va nous dévoiler quelques secrets.

Donc, Florent, merci d’avoir accepté mon invitation…

Florent : Merci à toi Éric !

Éric : Alors, ben on rentre dans le cœur du sujet, peut-être tu vas nous parler de ton parcours. Pourquoi tu as décidé de faire de l’immobilier ?

Florent : Ouais

Éric : Et comment t’as commencé ?

Florent : Alors en fait, il y a 6 ans, j’ai décidé de virer mon patron parce que je ne pouvais plus me lever le matin pour aller travailler. Du coup euh… j’ai créé mon entreprise.

A l’époque, je voulais vendre les formations sur internet. Et voilà, pour moi, c’était un bon business model. Donc c’est ce que j’ai fait, donc j’ai créé mon entreprise. Et la première année, j’ai quand même beaucoup travaillé quoi… j’ai travaillé une dizaine d’heures par jour, 7 jours par semaine et on n’a pas pris de vacances.

Donc c’était un peu difficile, mais bon, on a combattu l’inertie et l’entreprise a super fonctionné. Petit à petit, l’entreprise a grossi, surtout avec des employés à gérer, tu cours, du travail, énormément du travail… je me suis dit : « ce n’est pas possible à devoir travailler pour un patron, donc voilà maintenant c’est mieux de travailler pour toi, mais bon, tu y passes toujours beaucoup de temps. »

Au bout d’un moment, je me suis dit… en plus, je faisais une activité qui me plaisait de moins en moins, parce que j’étais amené à travailler avec des entreprises. Alors que moi je voulais vraiment vendre des informations sur internet. Tout ça a fait que je voulais me séparer ces activités-là de business avec les entreprises. Mais par contre comme ça me ramenait beaucoup de chiffres d’affaires, c’était aussi l’essentiel de mon revenu.

Donc à l’époque j’avais 5000 € de revenu, et je me suis dit qu’il faut que je trouve un moyen de compenser ce revenu-là si j’arrête de travailler sur ce business-là.

Je me suis dit, bah, l’immobilier est peut-être le meilleur moyen de générer du revenu passif. Parce que, bah, voilà, au moins c’est récurrent et c’est sur le très long terme. Une fois que c’est mis en place, après ça fonctionne.

Éric : Tu n’as pas besoin de passer du temps tous les jours…

Florent : Non, une fois que c’est mis en place, voilà, on touche les revenus locatifs et cela fonctionne.

Donc, je me suis formé, parce que je pense qu’on prend beaucoup de raccourcis en se formant. Et puis je suis passé à l’action. J’ai acheté un premier appartement qui faisait 115 m2 qui était affiché à 88 000 € à l’époque et que j’ai négocié à 67 000 €.

Éric : sympa !

Florent : Il y avait à peu près 30 000 € de travaux de mémoire… donc en global ça faisait 550 € de mensualité. Je l’ai exploité en collocation. J’ai fait 4 chambres dedans pour les louer à des étudiants et à des jeunes actifs.

Et ça m’a permis de générer 1 200 € de revenu locatif, donc moins les 550 €, cela fait à peu près 600 € de cash-flow positif.

Éric : Quelques centaines d’euros de cash-flow positif. Il y a les charges aussi, donc quelques centaines.

Florent : Il y a aussi les charges, et y a l’agence qui s’occupe de ça qui prend un petit pourcentage. Donc voilà, on est bon en gros, si on retire tout, il devait rester euh… quand même bien 400 € à 450 € de cash-flow positif net par moi.

Éric : C’est super pour une première opération, déjà un bon résultat !

Florent : Alors quand j’ai vu ce résultat-là, je me suis dit : « ah ouais, mais là euh… c’est relativement facile l’immobilier, contrairement à une entreprise où il faut vraiment un combat au démarrage. Je me suis dit pourquoi ne pas capitaliser sur cette expérience-là. Quelques mois après la mise en location de cet appartement-là, j’ai acheté 4 appartements en parallèle pour démultiplier en fait les résultats que j’obtenais.

Éric : Tu as décidé carrément d’en prendre 4 en même temps ? Ça t’a effrayé d’en faire 4 en même temps ?

Florent : Non, moi, en fait comme sur le premier investissement, j’avais balayé toutes les étapes, trouver une bonne affaire, la négociation, le financement, les travaux, la mise en exploitation… je me suis dit, autant capitaliser et juste gérer. Je me sentais vraiment très à l’aise du coup sur l’ensemble du processus.

Éric : Voilà, tu maitrisais déjà le process et tu t’es dit…

Florent : Même avec du recul, cela n’a pas vraiment été une difficulté de mener 4 de front comme ça.

Éric : D’accord.

Florent : Et puis pur moi, c’était plus simple aussi, auprès des banques, d’obtenir des financements plutôt que si j’avais investi directement dans un immeuble. Dans ce cas en tant qu’entrepreneur c’est pas toujours facile d’obtenir des financements.

Éric : Du coup, tu es allé voir une seule banque ou plusieurs banques ou… ?

Florent : Oui, euh… la petite astuce c’est d’aller voir plusieurs banques. Du coup, euh, les banques elles voient pas forcément les autres projets qui sont en parallèle.

Éric : Cela te permet de diviser le financement et de le faire en parallèle et que ça passe mieux en fait…

Florent : Exactement !

Éric : Quelque part, si tu avais fait les 4 à la suite, cela aurait été un peu plus compliqué pour les financements

Florent : Les banques auraient identifié un risque majeur, elles auraient dit “prenez votre temps, faites-en un à la fois”

Éric : Bonne idée !

Florent : A l’issu donc de cette 2è vague d’investissement, donc en général avec la collocation, j’arrive à obtenir 12 % sur le premier appartement,

Éric : De rentabilité…

Florent : Et après c’était entre 14 et 18 % sur les suivants.

Éric : Sympa déjà pour des premières opérations, c’est encourageant !

Florent : Oui. Donc à l’issu de cette 2è vague, il y avait 5 appartements qui généraient 3050 € de cash-flow positif par mois. Donc je me suis dit que cette fois-ci je peux abandonner mon activité en réduisant un petit peu mes dépenses.

Et du coup j’étais libre par rapport à cette activité-là et cela ne m’empêchait pas à continuer de vendre des formations sur internet.

Éric : en tout cas, si je résume, en 1 an, tu as créé un salaire de cadre grâce à l’immobilier.

Florent : Oui, c’est ça !

Éric : Waw !

Florent : et puis euh… et puis là donc, plus récemment… donc l’année suivante, je suis passé à la location à courte durée. J’ai commencé par un petit appartement qui faisait 37 m2, et que j’ai eu à 9 000 €.

Éric : C’est pas cher !

Florent : Non, c’est pas cher du tout. Les gens se disent “c’est impossible, c’est une fois comme ça, mais…”

Éric : Comment tu as pu trouver un appartement si bon marché en France, enfin… dans une ville en plus ?

Florent : Comme j’avais déjà réussi dans 5 appartements déjà, les agents immobiliers me connaissaient et ils me contactent direct pour me proposer des biens parce qu’ils savent que je recherche et que je suis sérieux, car à chaque fois ça se transforme. Donc ils sont contents d’avoir un client direct à qui proposer l’appartement, sans avoir à rédiger une annonce déjà, puis à multiplier les visites par la suite.

Éric : en plus, tu n’as pas besoin d’aller chercher les bonnes affaires, elles viennent à toi. Cela arrange tout le monde, le vendeur, toi et l’agent immobilier qui lui peut écouler ses biens beaucoup plus rapidement.

Florent : Oui. Donc, j’ai fait ce super bon coup-là, 37 m2 pour 9 000 € c’est vraiment une très belle opportunité. Il y avait 22 000 € de travaux et en gros cela faisait 35 000 € en tout sur l’ensemble du projet.

J’avais plus besoin des financements des banques. Mais quand je suis venu voir les banques, mais c’est fou, on va vous financer pour un projet comme ça quoi !

Éric : Oui c’est cher… pour financer… (rire)

Florent : du coup pour un crédit de 200 €, l’appartement me rapporte 850 € par mois.

Éric : Belle opération aussi.

Pour aller plus loin, et faire comme Florent Fouque, accédez à la série de VIDÉOS sur la LIBERTÉ FINANCIÈRE et l’immo haut rendement en cliquant ICI.

Florent : Ensuite, j’ai visité un appartement qui faisait 30 m2. L’appartement était idéal parce qu’il avait 2 portes en façade, alors je me suis dit “s’il y avait 2 portes en façade, c’est qu’on peut faire en 2 studios !”

L’agent immobilier m’a pris pour un fou et que ce n’était pas possible, que c’est fou que 30 m², ça va faire 2 studios à 15 m2. C’est par possible de louer ça.

Éric : L’agent n’y croyait pas trop ?

Florent : non non, il n’y croyait pas du tout (rire)

Alors, l’appartement était à 25 000 €. Il n’était pas cher du tout parce qu’il y avait une précédente transaction qui était en cours et qui avait été stoppée du fait que la personne n’a pas obtenu son financement.

Éric : Ça arrive souvent oui…

Florent : donc du coup, là, c’est une belle opportunité parce que cela veut dire que les vendeurs se sont projetés dans la vente, et comme cela ne s’est pas fait, ils veulent vraiment s’en débarrasser. Quand on tombe sur ce genre de situation, on a vraiment un bon point à faire au niveau de la négociation.

Éric : c’est vrai !

Florent : Ce que j’ai fait, c’est que j’ai fait visiter l’appartement à un de mes artisans, et j’ai appelé l’agent immobilier en disant que j’attends le devis de l’artisan, et puis quand il m’enverra son devis j’aurais une enveloppe globale et je ferai une proposition.

Il était content parce que j’allais faire une proposition. Ensuite, il m’a dit : “c’est super si vous me faites une proposition, mais ne me faites pas une proposition à 15 000 € parce que vous comprenez bien que cela ne passera pas.”

Il sentait un peu chaud la négociation. Bien sûr, il a voulu limiter les risques en disant, en prévenant ne faites pas une proposition trop lourde…

Éric : Trop agressive.

Florent : Trop agressive. Bon, moi, quand c’est comme ça je laisse parler. Je lui ai dit : “j’ai mon budget, je ferai la proposition. Vous la transmettrez au vendeur et puis ils me diront ce qu’ils veulent faire”.

Je pars en vacances, et en vacances je reçois le devis de l’artisan et j’envoie par mail mon offre. J’ai suivi son conseil, j’ai fait l’offre à 15 000 € et j’ai fait une offre à 9 000 € pour un appartement de 30 m2.(rire)

Éric : bon… (rire)

Florent : Il m’a répondu par mail le lendemain en disant que “votre offre a été refusée”. Bien sûr, je ne m’attendais pas totalement à ce qu’elle soit acceptée.

Je lui ai dit : vous n’avez qu’à demander au vendeur une contre-proposition.

Ensuite, pas eu de nouvelle pendant quelques jours. Je reviens de vacances, et du coup quand je suis revenu des vacances, je prends mon téléphone et je l’appelle. Et là il me dit : “Ah ça tombe bien M. Fouque, j’ai eu les vendeurs hier et il est d’accord pour le vendre à 15 000 €. A 15.000 € ça part.” (rire)

Éric : Le prix qu’il t’avait déconseillé de…

Florent : Exactement, le prix qu’il avait lui-même déconseillé comme offre. (rire)

Ce qui est marrant c’est que moi j’enregistre mes conversations pour les garder comme étude vocale, du coup j’ai les deux enregistrements, c’est euh…

Éric : Avant et après quoi…

Florent : j’ai l’impression que c’est un sketch à la radio quoi… (rire)

Éric : C’est quand même bien que l’agent immobilier ait quand même transmis ton offre parce que tous les agents ne le font pas. Des fois il faut insister un peu.

Florent : Oui, ils le prennent pour eux. Mais là il a fait très bien son job et il était très content de vendre par la suite.

Donc j’ai eu cet appartement à 15 000 €. Le premier me semblait pas cher, mais là j’ai 2 studios pour 15 000 €. Donc cela faisait 7 500 € par studio.

Pareil, j’ai dû avoir 20 – 22 000 € de travaux. Pour ce projet-là, je suis arrivé à une enveloppe globale de 38 500 €.

Éric : D’accord

Florent : Ce qui faisait 250 € de crédit sur 15 ans. Et comme il y a 2 studios, cela fait 850 € x 2 ; donc ça fait 1 700 € de revenu.

Éric : wow, wow… ! Quelle opération ! En fait, tu crées des machines à cash, mais impressionnantes quoi ! A chaque fois que tu investis, tu fais mieux, tu passes un niveau au-dessus et c’est de plus en plus efficace.

Florent : En fait, sur les 5 premiers appartements, j’avais bien compris l’ensemble des investissements. Et là, sur les 3 derniers, on est focalisé sur la location de courte durée. Du coup, j’ai focalisé mon attention sur la mise en place d’un système complètement automatisé sur la location à courte durée.

Éric : Automatisé, cela veut dire que tu as délégué tout ce qui est ménage, entrée dans les lieux, sorties dans les lieux.

Florent : Exactement. Cela veut dire que par exemple je suis là à un séminaire avec toi, ce matin j’ai reçu une réservation de 250 € ; Ce n’est pas moi qui réponds au mail, ce n’est pas moi qui vais répondre au client pour prendre rendez-vous pour le checking, ce n’est pas moi qui fais le checking, faire signer le contrat, prendre la garantie, le check out, le ménage. Je ne m’occupe de rien.

La personne remplit un tableau de bord que je regarde de temps en temps pour me faire plaisir. Et puis voilà quoi !

Je reçois des notifications, car c’est toujours sympa de voir qu’il y a des réservations, qu’il y a le business qui tourne pendant que nous on continue de profiter de la vie. Et c’est tout quoi !

Éric : En fait, tu as créé un investissement avec une rentabilité maximale, mais également une tranquillité maximale. Tu es gagnant sur tous les tableaux.

Florent : Sur cet appartement-là, on a 47 %, c’est un truc de fou quoi, 47 % de rentabilité…

Éric : wow wow wow !

Florent : C’est-à-dire qu’en 2 ans, c’est remboursé. Il y a quelques années, on m’aurait dit qu’avec l’immobilier, tu peux faire jusqu’à 50 % de rentabilité… Mais peut-être qu’on peut faire plus ?

Éric : En fait, c’est une question de limite qu’on se fixe là. J’ai l’impression… Tu te dis “pourquoi est-ce qu’on ne pourrait pas faire plus et tu tentes…“

Florent : Oui.

Éric : Et ça fonctionne.

Florent : Et puis ça se fait naturellement puisqu’on apprend à chaque fois, on capitalise, on maitrise un peu mieux le process, on négocie un peu plus, on négocie avec les artisans. On construit une équipe, on se construit un réseau avec les agents immobiliers et les agences. Et du coup, plus ça va et plus la rentabilité elle augmente en fait !

Éric : Je crois que le plus important c’est le point de départ. On fait le premier et après les choses s’enchainent. En fait… parce que comme vous allez avoir un premier qui est une belle opération, cela va vous motiver et vous allez avoir envie de faire une deuxième et troisième. Et après on se prend en jeu !

Donc, pour tous ceux qui veulent se lancer, peut-être Florent est-ce que t’aurais un conseil à donner aux personnes qui veulent se lancer ?

Florent : Oui, alors en fait, le conseil c’est… le plus gros levier qu’on a en termes d’investissement, c’est lors de la négociation. Quand on va voir les appartements sur internet quand ils sont en annonce, à priori c’est pas forcément rentable. Mais quand on a activé le levier de la négociation, c’est là qu’on va le transformer en affaire rentable. Par exemple, j’ai une cliente qui a suivi une formation “Le collectionneur”, elle avait un appartement qui était à 125 000 €. Et ben, elle a regardé les critères, elle s’est dit “moi, pour l’avoir, pour être rentable, il faut que je l’ai à quel prix ? Elle a réussi de négocier 49 000 € sur cet appartement-là.

Un truc de fou ! Même moi j’aurais jamais pensé qu’on puisse faire ça ! Et elle, elle l’a fait et elle a fait mieux que moi encore.

C’est vraiment que des croyances. Partir sur son projet à soi, définir le prix auquel on doit payer l’appartement maximal,

Éric : Oui

Florent : Et ne pas faire une offre à ce prix-là. Parce que sinon, ils vont demander des contre-propositions et du coup on va remonter. Donc, faire une offre en dessous…

Éric : Voilà!

Florent : … et du coup la contre-proposition elle sera plus ou moins alignée avec ce que vous espérez, vous allez vous en rendre compte !

Éric : Ça c’est fondamental dans la négociation, bien connaitre son prix limite

Florent : Oui

Éric : et commencez plus bas, évidemment !

Florent : Voilà les meilleures astuces pour celles ce qu’on connait…

Éric : Comme ça, si je comprends bien tu aides aussi les personnes à faire la même chose ? À se lancer dans l’investissement ?

Florent : Oui, donc du coup j’ai des formations, je faisais aussi des accompagnements, mais là j’ai totalement arrêté parce que du coup maintenant j’ai tellement de revenus locatifs, autant mon temps est devenu la chose la plus précieuse que j’ai donc voilà ! Je le garde pour moi, ma famille et mes enfants.

Et puis voilà. Par contre, j’ai toujours les formations que je vends sur internet pour aider les gens à passer à l’action et à mettre en application en fait, les stratégies que je propose.

Éric : D’accord, en tout cas, bravo Florent pour tout ce que tu fais, bravo pour tes investissements et je suis sûr qu’on aura encore des conseils, des vues de Florent dans les prochaines semaines.

Alors, restez, restez bien branché et surtout si vous aussi vous voulez faire comme Florent et générer plusieurs milliers d’euros de cash-flow et de revenus tous les mois grâce à l’immobilier, laissez votre commentaire, dites-moi si vous avez déjà acheté votre premier bien ou si vous êtes en train de le chercher. Laissez votre commentaire et dites-moi ce que vous pensez des opérations de Florent. Voilà !

Et abonnez-vous à la chaine YouTube !

Je vous dis très bientôt !

Florent, merci ! Merci pour avoir accepté cette invitation.

A très bientôt !

Florent : Le plaisir a été pour moi.

Éric : Merci !

Florent : Tchao !

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