Je suis récemment tombé sur une revue spécialisée dans l’investissement qui conseille d’investir en loi Pinel (c’est un dispositif qui permet de défiscaliser en achetant de l’immobilier).
J’ai eu une réaction très vive lorsque j’ai lu cette revue financière ! Découvrez pourquoi dans la vidéo qui suit.
Bonjour, c’est Éric. Et aujourd’hui j’aimerais vous parler d’un sujet à la fois grave et hilarant ; on le verra pourquoi tout à l’heure. En fait c’est l’investissement en loi Pinel.
Alors d’abord je vais vous expliquer ce que c’est que l’investissement en loi Pinel. Ben, en fait, c’est simplement des investissements immobiliers qui se font sur certains programmes immobiliers et dans certaines conditions. Donc vous achetez certains types de biens et vous les louez dans certaines conditions. Et en échange, vous bénéficiez d’avantages fiscaux. Donc en gros on appelle ça de la défiscalisation immobilière. Ça permet de payer moins d’impôts. Mais à quel prix ? C’est ce qu’on verra tout à l’heure.
Alors, pourquoi je vous parle de ça ? C’est tout simplement parce que j’ai vu un article dans « le Particulier ». Donc en première page c’est marqué : « Où investir en Pinel ? 3 programmes pour gagner de 4 à 6% brut. ». Alors là, franchement ça m’a fait rire quand j’ai lu ça ! Pour gagner de 4 à 6% brut en immobilier euh, franchement, c’est se moquer des gens que d’écrire ça !
Puisque, moi franchement quand je regarde des appartements, quand je fais… même avant de visiter, je fais un calcul de rentabilité brut, et si j’ai 4 à 6%, je ne vais même pas visiter le bien ! Le critère que je me fixe, c’est d’avoir au moins 8% de rentabilité pour commencer à s’intéresser à cet investissement. Parce qu’avec 4 à 6% de rentabilité, vous n’allez pas rentrer dans vos frais. C’est-à-dire que vous allez toucher un loyer qui est limité en plus, parce que dans la loi Pinel, il est limité ! Vous allez payer un crédit, voilà, et qui est souvent élevé parce que ces biens coutent chers. C’est souvent de l’immobilier neuf, ça coute assez cher. Donc vous allez vous payer un crédit assez élevé et le loyer ne vous permettra pas de couvrir ce crédit. Donc vous serrez obligé de rajouter de l’argent de votre poche tous les mois. Ce n’est pas du tout l’objectif ! L’objectif dans un investissement gagnant, c’est justement, au contraire, de gagner de l’argent tous les mois dès le départ !
Le critère que je me fixe, c’est d’avoir au moins 8% de rentabilité pour commencer à m’intéresser à un investissement
Donc avec ce programme, ça ne va pas aller. Euh, donc j’ai quand même lu l’article pour m’assurer que j’avais bien compris. Et donc c’est bien marqué : « Le rendement brut d’une opération Pinel est proche de 3%. Vous pouvez même obtenir 1 ou 2 points de plus dans certaines communes populaires de proches banlieues parisiennes ou à Bordeaux, Marseille ou Nantes. L’avantage fiscal Pinel vous octroiera en moyenne 1 point supplémentaire de rendement. ». Oui, donc voilà, 3% en moyenne plus point dû à la fiscalité, ça fait 4% de rentabilité. Ça ne vole pas très haut hein ! Ça ne vole pas très haut…
Et en plus, le 2ème problème de ce type d’investissement, parce que… bon avant Pinel, il y avait Robien, Scellier, etc… il y avait plusieurs programmes de défiscalisation. Tous les 3, 4, 5 ans, l’État nous sort un nouveau programme. Le problème de ce genre de programme, c’est que l’avantage fiscal, il est réduit dans le temps. En général, c’est 9 ans. Au bout de 9 ans, vous n’avez plus d’avantage fiscal. Et là, votre rentabilité, tout d’un coup, elle baisse encore plus. C’est-à-dire que si vous aviez 5% au départ, vous allez tomber à 4%. Et là, les gens, ils sont dégoutés quoi ! Ils se rendent compte que déjà, ça fait 9 ans qu’ils paient de l’argent de leur poche. Et en plus, tout d’un coup l’avantage n’est plus là ! Ils vont encore devoir payer plus. Donc dans ce cas, ce qui se passe en général, les gens sont dégoutés. Au bout de 9 ans, tout le monde veut vendre en même temps… je le vois souvent. Je vois souvent des programmes qui ont été faits il y a 9, 10 ans… et les gens dans ces quartiers sont entrain de vendre. Et les prix, évidemment, ne sont pas du tout à la hauteur même du prix de départ. C’est-à-dire que les gens revendent même à perte !
Sur ce type de programme, à la fin des avantages fiscaux, la revente se fait souvent à perte.
Donc méfiez-vous… enfin, n’entrez pas dans ce genre de programme de défiscalisation. Ça n’en vaut pas la peine ! Préférez chercher un investissement avec une rentabilité de 8, 9, 10% (tout en ayant la sécurité des revenus, bien sûr).
Donc voilà, il ne faut pas se laisser berner par ce genre de supercherie quoi ! Voilà, c’était un peu mon coup de gueule d’aujourd’hui. J’espère que la vidéo vous aura aidé à voir plus clair sur ce sujet. N’hésitez pas à partager la vidéo sur les réseaux sociaux. Je vous dis à très bientôt !
Salut !
Pour savoir quel type d’investissements vous rapportera un vrai rendement, il vous suffit de télécharger le guide des 10 habitudes pour bien investir.
Que pensez-vous des programmes de défiscalisation ? Avez-vous déjà tenté cette formule ? Vos commentaires sont les bienvenus. 🙂
Bonjour Eric,
Votre vidéo et les commentaires m’ont beaucoup apportés. Je suis en train de répertorier toutes les informations pour pouvoir investir sur Paris.
Je suis tombé sur ce site, qui me semble le plus intéressant : http://www.decret-pinel.fr/Qu'en pensez-vous ?
Mon conjoint est justement intéressé par un studio en Pinel sur Strasbourg, au niveau du centre commercial des halles, qui me semble être un bon emplacement, étant donné la proximité du centre, et vu que la population strasbourgeoise est plutôt jeune.
Même si effectivement l’investissement pinel représente pas mal d’inconvénients, il faut avoir en tête que ce n’est pas un investissement pour avoir un rendement immédiat… D’ailleurs les gestionnaires en patrimoine sont assez clairs là-dessus en général, on ne fait pas la même chose en immobilier pour avoir de l’argent maintenant, que dans 10 ans ou dans 30 ans, et on ne s’y implique pas de la même manière.
Je pense que la loi Pinel attire les personnes qui ont de très gros revenus et qui cherchent à défiscaliser facilement, sans chercher autre chose que la défiscalisation. Et ceux qui n’ont pas le temps et/ou la trésorerie pour s’impliquer dans un vrai projet d’investissement immobilier qui demande beaucoup plus d’implication.
Après il faut bien prendre en compte le fait que Pinel c’est du neuf, donc le prix d’achat est très cher, que la loi bloque la vente pendant au moins 9 ans, que le rendement est faible au moins les 9 premières années et qu’il n’est pas forcément avantageux de revendre le bien au bout des 9 ans.
Bonjour Amandine,
En effet un Pinel situé près du centre halles est plus rassurant car il ne perdra certainement pas de valeur (contrairement aux programmes menés dans les quartiers périphériques).
C’est vrai aussi que les programmes Pinel offrent l’avantage du clef en mains avec la défisc pour les gros revenus qui n’ont pas le temps de s’occuper de leur patrimoine immobilier.
Et c’est mieux d’acheter un programme Pinel dans ce type de quartier que de ne rien faire / car au moins on crée du patrimoine – je le vois comme une forme d’épargne.
Vous avez raison quand vous dite que le rendement est faible pendant les 9 premières années. Mais il est encore plus faible ensuite, car les avantages fiscaux disparaissent et la hausse éventuelle du loyer n’arrive pas à compenser la différence.
C’est souvent pour cette raison que beaucoup de personnes revendent juste après les 9 ans.
Il faudra attendre encore quelques années (voir la fin du crédit) et avoir les reins solides pour que ce type d’investissements commence à vraiment porter ses fruits et génère de vrais revenus.
Je pense que cela dépend des zones, car parfois le loyer imposé par la loi est vraiment bas, c’est une étude à faire. Dans le cas de mon conjoint, on lui a conseillé de passer sur du meublé après les 9 ans. En tout cas la revente ne me semble pas être la meilleure chose à faire… Après tout dépend des projets de chacun encore une fois…
Bonjour Eric,
Votre vidéo et les commentaires m’ont beaucoup apportés. Je suis en train de répertorier toutes les informations pour pouvoir investir sur Paris.
Je suis tombé sur ce site, qui me semble le plus intéressant : http://www.decret-pinel.fr/Qu'en pensez-vous ?
Entièrement d’accord avec le contenu de cet article, qui résume bien à lui seul le genre de mauvaise affaire que l’on peut réaliser en investissant sur des programmes de défiscalisation Pinel. Je donne mon avis sur le sujet également dans cet article : https://www.business-riche.com/investissement-locatif-pinel-un-dispositif-fiscal-a-eviter/
Au plaisir.
Bonjour Éric je hésitais encore mais cette fois-c est confirme je vais continuer me recherches dans l occasion . Peut on se contacter par mail je suis en Normandie et je ne veux pas passer par une agence mais comment faire. ? Merci beaucoup pour ton site ca fait du bien.
Bonjour Pierre, je t’invite à utiliser le formulaire de contact sur le site. A très bientôt 😉
J’ai failli sauter le pas avec un conseiller en patrimoine très intéressant et très disponible qui me propose face à mes réticences sur les risques plusieurs assurances garantissant les loyers impayés, la vacance locative, le chômage, la compensation d’un prix de vente inférieur au bout de 9 ans etc ? Aucun risque, tout est pris en charge, tout est assuré et je ne m’occupe de rien ? Le rêve ? Par contre le prix des logements proposés est vraiment supérieur au prix du marché. Vos articles m’ont bien aidé. Je cherche un investissement immobilier rentable donc je vais m’éloigner du Pinel.
Bonjour Sali; content que mes articles aient pu vous aider dans votre recherche. Votre commentaire résume bien la façon dont cela se passe avec beaucoup de conseillers en patrimoine 🙂
Bonjour,
Je m’apprête à réserver un appartement pour PINEL à St PRIEST. Je me demande si ça vaut la peine de se lancer après lecture de vos commentaires…
Bonjour Sandra. Est-ce un programme PINEL clef en main proposé par un promoteur ou un conseiller en patrimoine ?
Je vous conseille d’investir dans un endroit que vous connaissez. Connaissez vous St PRIEST ?
Obtenir un économie d’impôt est une bonne chose, mais savez-vous au total combien vous coûtera ce projet tous les mois ?
Il faut voir le projet dans l’ensemble. Pas juste l’économie d’impôt.
Dernier point : très souvent ces programmes neufs perdent de la valeur à la fin de la période fiscale (9 ou 12 ans). Donc ne comptez pas sur une plus-value à moyen terme.
Il existe néanmoins des moyens de bien exploiter le dispositif PINEL, mais ce sont très rarement dans des programmes clefs en mains.
(voir l’article https://www.campus-invest.fr/david-le-promoteur/ )
Bonjour,
La vidéo et les commentaires m’ont beaucoup apportée.
Je commençais à chercher des informations pour faire un premier investissement.
Ça refroidit mais oriente pour les questions que j’aurais à poser après un démarchage par un conseiller gestion de patrimoine.
Bonjour Joséphine,
l’important est de voir le projet dans son ensemble. Pas seulement l’économie d’impôt que cela peut t’apporter. Mais voir le résultat financier global de l’opération.
Les questions a se poser : Au final, est ce que après paiement du crédit et de toute les charges, est ce que je gagne de l’argent ? Suis-je au moins à l’équilibre financier ?
Quel est le résultat net final de l’opération ?
Un bon gestionnaire de patrimoine saura utiliser les dispositifs de defisc dans une approche globale. Mais acheter de la defisc juste pour la defisc est à éviter.
Bonjour, je ne suis pas tout à fait d’accord. L’intérêt premier du Pinel est de défiscaliser. Il ne faut pas se lancer dans ce programme en espérant garder le logement ou faire une plus value immobilière.
Bonsoir j ai regardé votre vidéo sur la loi pinel, vous êtes de Strasbourg et certains logements bénéficiant du régime de défiscalisation de l époque sont à la revente;
Pourriez vous me citer des programmes précis de l époque. Je ne connais pas spécifiquement la région de Strasbourg
Cordialement l.azandossessi
Il y a un quartier à Strasbourg qui s’appelle “Koenigshoffen” dans lequel il y a eu une multitude de programmes de defisc début des années 2000.
Vers 2010, un nombre important de propriétaires qui perdaient leurs avantages fiscaux ont voulu revendre en masse.
Résultat : ce quartier est aujourd’hui un des moins cher au m2 car l’excès d’offres a fait chuter les prix.
Inutile de vous dire que beaucoup d'”investisseurs” (si on peut les appeler ainsi) ont revendu à perte…
En plus, ce quartier n’est pas très réputé car les loyers encadrés ont attiré une population de locataire pas toujours très soigneux…
Bien sûr je généralise un peu et il y a aussi des immeubles très bien dans ce quartier.
Ce qui est un avantage pour les acheteurs aujourd’hui, c’est qu’il est possible de trouver des biens assez récents (post2000) et bon marché 🙂
Un autre quartier qui sera bientôt atteint de ce syndrome sera le quartier du Neudorf (route du Rhin) dans lequel les promoteurs ont exagérément construit des logements éligibles à la défisc.
Les acheteurs de ces programmes ont payés vraiment beaucoup trop cher leurs appartements et s’en mordront les doigts d’ici quelques années…
Mais la mairie est contente car cela leur rapporte des taxes foncières 🙂
Et les promoteurs sont ravis d’avoir vendu ces programmes à prix d’or 🙂
Même syndrome dans le quartier “les rives du Bohrie” à Ostwald… Etc… Etc…
Désolé si je n’annonce pas la même chose que certains conseiller fiscaux…
Je suis tout à fait d’accord avec votre point de vu globalement sur les défiscalisations. La décote est double (prix d achat et revente en masse) de plus les impôts repartent et à la hausse.
Bocoups de personnes se retrouvent avec des mensualités de crédit trop élevé, de plus la constitution d épargne promise à la revente est très faible.
Je vous remercie pour ces informations et reviendrai vers vous ultérieurement pour un complément d informations.
Je pense qu’ un nouveau marché s’ ouvre, ces soit disant gestionnaire de patrimoine ne sont que des commerciaux proposant des défiscalisations de manière industriel sans aucun conseil sérieux. Sous couvert d’un investissement et d économie d’impôt via un support immobilier il ne vendaient que de l immobilier. Résultat bocoups de personnes se retrouve avec un bien immobilier ayant comme support un montage financier bancale. Je parle même pas de ceux pour qui l opération s’est mal déroulé dès le départ mais bien de ceux pour qui l’économie d’impôt arrive à terme.
L.AZANDOSSESSI
Bahhh heu…. suis tombé là dessus, par hazard, par hazard…Quelle belle connerie cette article !
Ni plus neuf, ni plus ancien… 8% ok mais en meublé alors parce que pour mille euros de sortie (financement, charges, foncier……..) et donc des loyers qui comblent pour ne rien avoir à débourser… Et bien passez tout ça au mixeur et le résultat est une bien belle hausse fiscale Ir + Ps….. Donc ça te coûte bien de l’argent cette histoire !
Pinel, c’est cher et peut être logique sans être démesuré mais a le mérite de baisser la pression fiscale plutôt que de l’alourdir.
Bonne soirée
Un passionné et professionnel de l’immobilier.
Salut Eric
Je n’arrive pas à éprouver de compassion pour ceux que l’idée de payer des impôts pour la collectivité révulse tant, que la seule évocation du mot “défiscalisation” leur provoque une violente érection.
La cupidité et l’individualisme érigés en vertus cardinales, et encouragés par des aides de la collectivité ?
Quand on associe ces penchants moraux à de la naïveté, on devient la proie de plus cupide et plus escroc que soi…
Les petits requins, qui se croyaient malins se feront manger par de plus gros…? Pas de quoi verser une larme de crocodile! De toutes façons c’est de l’argent dont ils n’avaient pas besoin …!
Il faudra bien un jour que chacun comprenne que parmi l’équation des rémunérations (faciles et importantes)/(honnêtes et légales)/(sans risque), un des termes n’a pas sa place …
C’est vieux comme l’Humanité, mais il y a bien 30 ou 40 % de gras et naïfs benêts dans la population qui ne l’ont pas compris. Peut-on en vouloir aux requins de compétitions d’en croquer quelques un de temps en temps ?
Ah! Au fait, j’ai du Madoff …Qui n’en veut ?!?
C’est facile, c’est pas cher, et ça peut rapporter … 20 ans !
Mais quand on aime, on a toujours 20 ans !
Salut Durand, belle synthèse imagée que je partage à 100% avec toi 😉
Bonjour Eric, sur le fond tu as raison quand tu penses retour sur investissement et rentabilité. Sur ce point je te rejoins à 200%. Il y a tellement plus intéressant ailleurs.
Par contre je souhaite t’éclairer sur une façon différente de considérer ce type d’investissement :
Prenons le cas d’une famille qui paye 10000 € d’impôt sur le revenu. Imaginons qu’elle investisse dans un PINEL qui lui permette de bénéficier de 5000 € de réorientation de son impôt dans l’immobilier (J’aime cette phrase ;-)) moyennant un effort d’épargne de 250€ par mois.
Au bout de 9 ans de réduction d’impôt et une revente de l’appartement, moyennant une dévaluation de 10% par rapport à sa valeur à neuf cela lui permettra de toucher une enveloppe sur un PINEL en zone A d’environ 60000€ (Soit environ 555€ de mis de coté par mois versus les 250€ d’effort d’épargne soit 122% de rentabilité en 9 ans).
Ce qui permettra d’avoir un apport conséquent pour financer un nouvel investissement 😉
Par contre il existe seulement 3 sociétés en France qui propose du PINEL en gérant tout de A à Z dans la même société (Construction, Vente, Syndic, Gestion Locative et revente), avec des programmes où il y a maximum 30% de PINEL (évite la concurrence à la revente).
De mon point de vue, il faut voir ce type d’investissement comme un investissement financier en se définissant des critères bien particulier. Cela fait tout de même un investissement financier à 10% de rentabilité net par an 😉
Bons Investissements
Tu as raison de parler de concurrence à la revente. Les programmes avec maximum 30% de PINEL se démarquent vraiment de la masse – et je pense que c’est une excellente idée de proposer ce genre de produit.
Comme quoi, il faut tout de même bien se renseigner avant de souscrire un PINEL – savoir dans quel type de produit et d’immeuble on investi reste la base – la majorité des conseillers fiscaux qui proposent ce type de produit on trop tendance à simplifier les choses.
En tout cas, je sais que tu as bien étudié le sujet 🙂
Merci de cette réponse rapide et précise.
Je suis très intrigué d’en savoir plus 🙂
A bientôt
C’est bien de vouloir désacraliser la loi Pinel, et je vous suis là-dessus.
Par contre les rentabilités que vous cherchez n’existent pas, ou on ne parle pas du tout de la mm chose.
En effet vous écrivez : “je fais un calcul de rentabilité brut, et si j’ai 4 à 6%, je ne vais même pas visiter le bien ! Le critère que je me fixe, c’est d’avoir au moins 8% de rentabilité pour commencer à s’intéresser à cet investissement”
Petit bailleur de 4 apparts, je suis de près les différents marchés depuis longtemps.
A surface égale c’est partout pareil ; soit le bien est cher (situation recherchée, centre ville), et vous louez cher, soit il est bon marché (mauvaise banlieue, village perdu…) et vous louez pas cher. En gros vous aurez grosso modo la mm rentabilité.
Prenons un exemple sur Rueil, commune chic de l’Ouest Parisien.
Un studio 27 m2 non meublé, correct sans défaut majeur se paie env 150 kE en moyenne après négo.
Il se louera env 750 E CC (100 E de charges à déduire)
Prix de revient 167 kE (150 kE + 8% notaire + 5 kE travaux de base)
Ca donne 5,4 % de rendement brut annuel. On est très loin de vos 8% !
Même si je suis très fort et que je le paie 10% sous le prix de marché (135 kE) je ne suis encore qu’à 6%.
Allez, je menace de mort le vendeur et j’obtiens -20% (120 kE) : j’arrive même pas à 7% !
Si vous avez des plans à “8% minimum” dites-moi où, je fonce !! (vous avez mon mail 😉
Bonjour Marcel et merci pour votre témoignage. 🙂
J’ai recalculé la rentabilité brute de votre exemple et je tombe aussi sur 5,4% (je voulais m’assurer que nous calculons de la même manière).
Pour ma part j’investis dans les villes étudiantes de province (principalement autour de Strasbourg).
Les rendements bruts de mes 4 derniers studios étudiants sont respectivement de : 10.5% – 10,5% – 12% et 10.1%.
Je les ai achetés en 2015 et 2016, donc récemment. Ils sont tous bien situés et ce sont des biens de qualité (donc se louent très facilement et à bon prix).
A Strasbourg la rentabilité moyenne est inférieure à 6%. J’obtiens de meilleurs chiffres car je sais comment trouver les bonnes affaires (les meilleures affaires ne sont pas sur le bon coin).
En région parisienne, je pense qu’il est plus difficile de dépasser les 10% de rendement brut – mais des personnes qui ont utilisé mes techniques ont pu dépasser les 6% à Paris.
Les grandes villes étudiantes de provinces offrent vraiment de belles opportunités ! Et investir à distance est possible, même en gardant le contrôle 🙂
Je vous contacte par mail pour vous donner plus de précision.
Très bien résumé ! En delà de 8% de rentabilité locative pour un investissement Pinel, pour ma part ce n’est même pas la peine !
Avez-vous des exemples d’investissements Pinel à plus de 8% de rentabilité ? Je suis curieux de découvrir cela 🙂
Bonjour Cher Eric,
Désolé ce que je vais vous dire ne vous fera pas plaisir :
Encore quelqu’un qui prend son propre objectif , pour la vision universelle ….
C’est d’autant plus simple que tous vos lecteurs sont dans la même veine (mêmes objectifs pompés et repompés entre une multitude de blogs qui ont quasiment tous la même vision, pour un public déja pleinement convaincus ….
Pour être honnête intellectuellement, je tiens à préciser que je suis moi même conseil en investissement ( Pinel ou autres et notamment biens à fort rendement ) depuis 10 ans, à mon propre compte depuis 6 ans et parallèlement investisseur ( à titre personnel sur des appartements à forte rentabilité plus de 15 appartements au sein de la seconde métropole française )
Je pense avoir quelques notions pour parler des 2 mondes
Premièrement vous êtes méprisant envers les particuliers qui investissent en loi Pinel, vous vous posez en tant qu’observateur de leur investissement, sans regarder les objectifs que eux ont retenus pour réaliser cet investissement …..
Sachez que l’immense majorité d’entres eux, ne cherchent pas de revenus passifs, ne cherchent pas s’enrichir outrageusement, ils cherchent juste à placer leurs économies; ou épargner progressivement quelques centaines d’euros par mois , dans des supports qui rapporteront quelques % de plus que le livret A ou le fonds euros de leur assurance vie ….
L’immense majorité ne souhaite pas du tout s’occuper du bien ( mais alors pas du tout) ils sous-traitent la gestion à des agences ….. pas de gestion travaux …. pas de gestion locataires ….
L’immense majorité souhaite investir dans des secteurs dynamiques avec un potentiel à moyen long terme et une location très aisée ( c’est majoritairement le cas en zone A et B1) sur ce point c’est une différence majeure avec les chasseurs de rentabilité qui vont souvent chercher cette rentabilité dans les secteurs secondaires ( Zones C : Villes moyennes ou autres campagnes )
L’immense majorité souhaite maîtriser leurs charges à moyen terme et ainsi sécuriser l’investissement …. c’est 1 des avantages qui est procuré par cette loi ( sur un bien neuf à priori pas de gros travaux pendant quelques années ….. )
C’est certain que si vous cumulez zones attractives ( donc chères) avec gestion déléguée ( donc coûts ) appartement neuf ( donc avantages : balcons , stationnement, dernières normes thermiques ….) vous avez une faible rentabilité ( je parlerai plutôt de rendement mais passons)
Après tout n’est pas rose en loi Pinel, les mauvais produits pullulent ( trop chers, ou mals placés, voir les 2 …. ) mais pour certains profils, c’est une excellente manière de réaliser un premier investissement, voir d’autres par la suite ….
A votre disposition pour en débattre
Bonjour JB et merci pour votre commentaire argumenté et sincère.
C’est vrai, vous avez raison, mon objectif est différent de celui de certains particuliers qui souscrivent aux programmes Pinel.
Je comprend que certaines personnes puissent être satisfaites des programmes de défiscalisation – Ces programmes leur permettent de placer leur argent sur des supports légèrement plus intéressants qu’un livret A ou qu’une assurance vie.
Cependant, je constate aussi que dans la grande majorité des cas, ces appartements sont payés bien trop chers et perdent très vite de la valeur.
De plus, l’obligation de louer à des locataires en dessous d’un seuil de ressource n’est pas l’idéal pour la copropriété et pour le standing du bien.
Enfin, lorsque les avantages fiscaux prennent fin (au bout de 9 ans en général), le rendement baisse et beaucoup de propriétaires décident de vendre.
C’est à ce moment que le placement qui paraissait intéressant au départ se transforme en mauvais placement et génère même des pertes.
Personnellement, je préfère utiliser d’autres supports pour mes placements.
J’ai suivi plusieurs programmes de défiscalisation et plusieurs personnes y ayant souscrit dans ma ville (à Strasbourg – en zone B1).
Et malheureusement ils sont tous déçus d’avoir placé leur argent dans ces programmes. Les appartements de ces programmes se revendent aujourd’hui moins cher que leur coût d’acquisition d’il y a 10 ans.
Certaines personnes décident même de faire un prêt pour acheter des appartements en Pinel – et ils perdent de l’argent tous les mois – réduisant ainsi leur capacité d’emprunt pour leurs investissements futurs.
C’est une bonne chose de vouloir placer ses économies. Encore faut-il faire l’effort de bien choisir où les placer et de faire preuve de jugement.
Il existe peut-être aussi de bon produits en Pinel.
Si vous avez des exemples de tels produits, je vous invite à nous en parler.
Cela peut intéresser beaucoup de monde et je serais heureux de pouvoir changer mon point de vue.
Cordialement.
Bonjour
Je réagis à ce commentaire et de rajouter, il est primordial d’analyser l’ensemble des paramètres. En ce qui concerne les zones, il y a B1 et B1, ce que je veux dire que même si Strasbourg est dans cette zone, il est très difficile de la rendre comparable à Toulouse, Bordeaux ou Lyon. Le dynamise économique est pour moi un élément essentiel dans le choix d’un bien en loi pinel.
De plus, mettre en opposition le neuf et l’ancien n’est valable en tenant compte de tout les éléments (parking, BBC, travaux), je rappelle au passage qu’il y a une loi aussi qui dit que l’ancien doit se mettre aux normes (développement durable) donc, isolation, double vitrage etc
SOS (Subvention – Obligation – Sanction) système très français au passage
Je pense comme Gibier de P qu’il faut voir la loi pinel au sens large des profils d’investisseurs qui n’ont pas pour objectif premier de faire du cashflow, mais plutôt de se constituer un complément de retraite, protéger leur famille et réorienter leur impôt à leur profit direct.
Il est vrai, je vous l’accorde que beaucoup d’anciennes lois ont été utilisées sans règles de bonne conduite, sans étude de marché réelle, par des vendeurs peu scrupuleux, comme dans beaucoup de domaine, le photovoltaïque par exemple, mais arrêtons de généraliser et de diaboliser.
A votre avis, pourquoi depuis trente ans existe t’il des lois fiscales sur l’immobilier ? Ne pensez vous pas que le besoin de société n’y soit pas pour quelque chose ?
Pour ma part, les enjeux de demain, sont l’emploi, se loger, la santé et la retraite
Voila ce que j’avais à répondre, je pense qu’il y a de la place pour tout le monde en respectant les règles.
Cordialement
La défiscalisation est une vrai arnaque.
Ce qu’il faut aller chercher, c’est du cashflow, pas de l’économie d’impôt.
Tout à fait d’accord. Le cashflow positif est un des premiers critères à remplir pour bien investir.
Salut Éric,
J ajouterais qu’en plus si tu perds ton emploi au bout de 2 ans ton avantage fiscal est inutile et tu dois mettre de l argent de ta poche alors que tu es au chômage alors que si ton bien s’autofinance tu dors sur tes deux oreilles ;-). Par contre, si tu as un boulot sûr, tu es à l’isf là c’est différent…. Et peut-être intéressant. Autrement dit pinel c’est pour les “vraiment” hauts revenus.
Effectivement. Et sur ces programmes Pinel, même avec l’avantage fiscal il faut mettre de l’argent de sa poche !
Hello Eric,
Effectivement l’investissement en loi Pinel est un mauvais choix.
Nous avons pourtant failli commencer par cela lorsque nous avons voulu investir pour la première fois.
Mais maintenant que nous avons plusieurs biens qui nous rapportent de l’argent chaque mois, le principe même de “l’effort d’épargne” que vous proposent les vendeurs de lois PINEL nous fait bien rire…
En plus les appartements vendus par ce biais sont souvent mal placés et plus chers que le prix du marché.
Vous économisez 20% d’impôt, mais vous payez 20% plus cher… chercher l’arnaque…
De toutes façons il faut bien se dire que si l’état vous propose une incitation fiscale ce n’est pas pour rien et que c’est généralement un mauvais plan !
@+
Je connais plusieurs personnes qui ont acheté de la défiscalisation. La majorité d’entre eux le regrettent.
Les dégâts sont moins importants pour ceux qui ont achetés avant les années 2000 car la hausse des prix a permis de rattraper les prix élevé d’achats.
Pour ma part, à partir du moment où on vote des lois, où les mesures incitatives sont affichées en couverture des magazines, je fuis à toutes jambes !!
Les bonnes affaires sont rarement affichées à Monsieur tout le monde.
Merci Eric pour cette vidéo 😉
Mouhaha, je crois qu’on ne peut être que d’accord Eric ! 🙂