Dans cette interview, vous allez découvrir comment se lancer dans l’immobilier si vous n’avez pas les ressources nécessaires pour débuter.

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Eric : Bonjour à tous, bonjour à toutes !

Aujourd’hui, je suis à Paris, Gare de Lyon, avec Jean Baudin. Jean Baudin que j’ai déjà rencontré l’année dernière, le spécialiste de la division de lots et de la location courte durée.

Aujourd’hui, il va nous parler d’une nouvelle stratégie. J’adore Jean parce qu’il a toujours des idées qui fusent, et en fait, c’est un créateur de nouvelles stratégies immobilières.

Aujourd’hui, on va parler de sous-location. Jean, un grand merci d’être parmi nous, d’être ici à Paris. C’est toujours un grand plaisir pour moi d’échanger avec toi. Merci d’être là !

Jean : Également !

Eric : Donc, aujourd’hui tu vas nous parler de sous location,

Jean : Oui !

Eric : C’est une stratégie qui est très intéressante surtout pour des personnes qui veulent débuter et qui n’ont pas, ou bien en attente des ressources pour débuter.

Jean : Clairement, alors moi c’est vrai que j’ai commencé dans l’immobilier avec deux stratégies,

Eric : Oui,

Jean : La première stratégie qui est la division de lots, que j’ai coupé avec une autre stratégie qui est la location de courte durée.

Et puis c’est vrai que j’ai découvert petit à petit une autre stratégie qui est la sous-location, qui permet de se positionner sur certains biens immobiliers, et de dégager des revenus avec l’immobilier, sans passer par la case « Emprunt ».

Il est parfaitement possible de générer des revenus avec l’immobilier sans avoir à emprunter, sans passer par la banque.

Ça c’est le premier avantage parce qu’on a tous été dans ce cas-là un jour, confronté au refus des banques de nous faire un prêt immobilier.

Et puis aussi, il y a un autre point qui n’est pas négligeable, c’est que ça peut nous permettre de tester une idée. On peut parfaitement se dire « J’ai envie de tester la location saisonnière, la colocation, mais je ne sais pas trop si cela peut marcher chez moi. »

Alors, je vais le tester. Je vais sous-louer un bien, et puis on va faire un test pendant quelques mois. Et si ce test s’avère concluant, et bien dans ce cas-là, je pourrai m’engager sur un projet d’acquisition, qui représente quand même des sommes parfois assez importantes.

Donc ça peut être très rassurant.

Eric : Tout à fait ! Donc, si j’ai bien compris le concept, l’idée c’est de louer un bien,

Jean : Oui !

Eric : et ensuite de le sous-louer en location, c’est-à-dire de le louer en classique et de le sous-louer en location saisonnière.

Jean : Saisonnière ou colocation moderne.

Eric : Est-ce qu’il y a des choses particulières à savoir pour mettre ça en place ?

Jean : Il y a pleins de choses à savoir.

Moi honnêtement, quand je me suis lancé là-dedans, je ne connaissais rien. J’ai consulté un avocat qui est spécialiste en droit immobilier pour répondre à pleins de questions parce que, c’est vrai que moi au début on m’a dit « attention, tu fais de la sous-location, mais c’est interdit ! ».

Alors non, ça c’est déjà complètement faux ! Ce n’est pas interdit.

Il y a plusieurs types de sous-location.

Il y a un premier type de sous-location, qui est la sous-location je dirai un peu traditionnelle, particulier,

Eric : D’accord ! Oui.

Jean : qui consiste à louer un bien et à le sous-louer ensuite. Ça c’est parfaitement légal, on a le droit de le faire mais, pour le faire, il faut d’une part, l’accord du propriétaire, c’est indispensable.

Eric : Oui

Jean : Et deuxièmement, on a le droit de le faire, mais on n’a pas le droit de sous-louer plus cher que le montant du loyer qu’on verse au propriétaire.

Eric : C’est un peu dommage !

Jean : Là voilà, tu vas me dire c’est quoi l’intérêt dans ce cas-là ?

Eric : Oui

Jean : Eh bien, il n’y en a pas.

Eric : Ah bon ?

Jean : Il n’y a pas d’intérêt de faire ça. C’est pour ça que ce modèle de sous-location, on ne va pas l’utiliser,

Eric : OK,

Jean : Mais on va être sur un modèle de sous-location plutôt professionnelle.

Eric : Oui

Jean : où il va s’agir de la même chose, de louer un bien propriétaire, avec son accord bien évidemment, mais avec un cadre juridique assez strict, quelque chose de très encadré.

On a un bail commercial,

Eric : Oui !

Jean : un bail dérogatoire, qui nous permet de louer plus cher que le montant du prix du loyer.

Et c’est comme ça qu’on va pouvoir gagner de l’argent et se générer des revenus avec la sous-location de manière parfaitement légale.

Eric : Oui, c’est tout à fait légal, c’est juste un bail commercial particulier,

Jean : Voilà, c’est un bail dérogatoire qui permet de le faire.

Eric : C’est une activité commerciale et donc dans ce cas-là, on peut générer plus de revenus que le loyer,

Jean : Exactement, on peut gagner de l’argent avec, tout à fait.

Eric : Et est-ce que tu peux nous donner des exemples, enfin de nous donner des chiffres peut-être par rapport à ce que toi tu fais ?

Jean : Oui.

Eric : Est-ce que tu peux nous dire combien de cash-flow ça dégage ? Combien de biens on peut gérer ?

Jean : Alors, si vous regardez cette vidéo, je ne peux pas dire combien vous vous allez gagner de l’argent avec ça, parce que ça dépend de tellement de critères : de l’endroit où vous êtes, des prix de l’immobilier, de pleins de choses.

Mais effectivement, je peux vous parler de mon expérience.

Aujourd’hui, je sous-loue six appartements sur ce modèle-là,

Eric : Oui.

Jean : Et chaque appartement rapporte à peu près 500 € de cash-flow, de bénéfice. Tout est payé. Une fois que j’ai payé mon loyer au propriétaire, les charges, EDF, Internet. Enfin, toutes les petites charges qu’on peut avoir en location courte durée. Et bien il reste à peu près 500 € par mois par appartement.

Eric : D’accord, là on parle de la ville de Lyon, je pense ?

Jean : C’est à Lyon.

Eric : C’est à Lyon. C’est quoi comme type d’appartement ?

Jean : C’est alors des studios, on va dire T1 avec une chambre séparée.

J’ai deux T1 et quatre studios sur ce modèle.

Eric : Des petits appartements, les loyers ça doit être…

Jean : C’est à peu près 500 € par mois.

Eric : 500 € de loyer, et au final, après la location de courte durée, il te reste 500€ par appartement. C’est plutôt sympa !

Jean : C’est plutôt sympa surtout quand tu sais que tu n’as pas besoin de faire un gros prêt immobilier, parce que c’est quand même lourd un prêt immobilier.

Ça te permet de tester une idée sans forcément avoir engagé de gros frais. Effectivement c’est intéressant.

Eric : Tout à fait. La question qui me vient aussi maintenant à l’esprit c’est que, quand on parle de location saisonnière, on pense souvent à faire le ménage, la remise des clés.

Aujourd’hui, ma question c’est : « qu’est-ce que ça te demande toi, en termes de temps et d’investissement personnel ? »

Jean : Alors, pas énormément en fait, parce que j’ai déjà des appartements dont je suis propriétaire, donc j’ai une équipe qui s’occupe de ces appartements. J’ai simplement repris la même équipe pour s’occuper de mes appartements en sous-location.

Tout ce qui est relatif au ménage, remise des clés, les draps, le linge, tout ça est géré par une personne, par une équipe en fait, et moi je n’interviens pas personnellement.

Eric : Super !

Jean : La petite phase où je peux intervenir c’est quand il y a de l’administratif à régler, par exemple un contrat, une facture à envoyer au comptable. Ce genre de chose. Voilà.

Eric : C’est vraiment pas beaucoup de temps dans une année, en réalité.

Si je comprends bien, t’as un système avec un appartement qui génère 500 €, quasiment, c’est automatisé en fait. C’est un système qui est automatisé.

Bon, je sais que Jean est en fait un spécialiste de l’automatisation. On en a déjà parlé l’année dernière avec les locations saisonnières.

Tu as vraiment un système qui est très efficace et qui fait que la machine elle tourne toute seule. 500 € pour un appartement, avec 6 appartements, on a déjà l’équivalent d’un chouette salaire. Ça permet de se créer…

Jean : Ça met un peu de temps à se mettre en place un saisonnier, très honnêtement, mais une fois que c’est en place, c’est génial !

Eric : J’en sais quelque chose parce que moi aussi je fais de la location saisonnière sur Strasbourg. Et une fois que c’est en place, le système en place, c’est magique en fait.

On voit les échanges qui se passent un peu sur les plateformes airbnb, on voit qu’il y a de l’activité mais nous, on est en vacances, on est avec la famille, et l’argent rentre automatiquement. C’est vraiment un système automatique. Il faut quand même le souligner.

Et est-ce que c’est quelque chose que tu as déjà partagé ? Il y a d’autres personnes comme toi qui font la même chose ?

Jean : Ça commence oui.

Ça commence à se développer. C’est vrai qu’il faut beaucoup démocratiser ce modèle parce que beaucoup de personnes sont encore dans l’état d’esprit, où on se positionne comme si on était dans la phase 1, que j’ai expliqué toute à l’heure, c’est-à-dire dans la phase où c’est interdit, je ne peux pas le faire de manière légale.

Mais depuis quelques temps, les gens savent, j’en ai parlé et du coup, effectivement, il y a de plus en plus de personnes qui commencent à utiliser ce modèle.

Disons que ça existe depuis longtemps. Il y a des personnes qui le font mais de manière pas tout à fait légale, même pas légale du tout.

Et de savoir qu’il est possible de le faire de manière légale, on commence à avoir des personnes qui se mettent dans la légalité et qui veulent le faire et le développer.

Eric : En plus là, t’as vérifié les choses avec un…

Jean : Un avocat,

Eric : Un avocat du droit immobilier.

Jean : Exactement.

Eric : C’est vraiment carré, c’est clair.

Jean : C’est lui qui m’a rédigé le bail spécifique d’ailleurs, qui existe entre moi et le propriétaire du bien, et donc, tout est carré quoi !

Eric : Eh bien super !

En tout cas c’est une bonne stratégie pour débuter et lancer la machine et après peut-être acheter un bien plus tard, pour débuter pour beaucoup de personnes.

Jean : Oui, ça peut être une stratégie pour faire un apport aussi par exemple.

Eric : Tout à fait oui. En tout cas, merci beaucoup pour cet échange, Jean.

Jean : Je t’en prie,

Eric : Alors, je pense qu’il y a beaucoup de choses à dire sur le sujet.

Si vous voulez plus d’informations, bien sûr, il y a les liens où vous aurez le détail de cette stratégie. Les liens sont en dessous de la vidéo. Là on pourra rentrer dans les détails.

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Et merci beaucoup. J’ai hâte de te revoir parce qu’à chaque fois que je te revois,

Jean : (Rire)  

Eric : tu as toujours pleins de pépites et de…

Jean : Oh tu ne sais pas ce que j’ai en tête pour la prochaine fois (Rire)

Eric : Oui, si si, j’ai déjà une petite idée je crois !

Jean : (Rire)

Eric : Mais alors-là, c’est encore autre chose !

Donc merci beaucoup Jean pour cet échange

Jean : Je t’en prie Eric!

Eric : et je te dis à très bientôt !

Jean : Merci Eric ! À bientôt !

Eric : À bientôt ! Ciao !

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