Dans cet article invité, j’ai laissé le clavier à Guillaume de Marseille. Il nous explique comment il a réalisé son premier investissement de manière assez originale. Sa stratégie : louer à l’état…
Bonjour 🙂 Je m’appelle Guillaume et je vais vous parler d’une technique méconnue par la plupart des investisseurs : louer un appartement directement à l’État ! J’ai appliqué cette technique pour mon premier investissement immobilier.
Elle me permet donc d’avoir une garantie de loyer à 100% sur cet appartement c’est-à-dire de pouvoir être sûr d’encaisser mes loyers chaque fin de mois.
A travers cet article, je vais donc vous expliquer comment j’ai fait pour mettre en place cette technique de location, mais aussi vous apprendre à faire la même chose chez vous !
PS : je vais m’appuyer sur les chiffres et l’exemple concret de mon premier investissement immobilier pour vous détailler cette technique de location.
Qu’est-ce-que l’intermédiation locative ?
En France, il existe un paradoxe important entre les logements vides et le nombre de personnes qui n’arrivent pas à se loger.
Afin de réduire ce paradoxe, l’État français a mis en place une mesure particulière depuis 2008 sous le nom de « Solibail » : l’intermédiation locative. C’est ce dispositif qui me permet aujourd’hui de louer mon appartement et d’avoir mes loyers garantis par l’État.
Ce dispositif prend la forme d’une location/sous-location. Le propriétaire va donc louer son appartement à une association agréée par la préfecture. Le bail de location a donc lieu entre le propriétaire et l’association. La durée du bail est de 3 ans renouvelable.
En revanche, l’association met à disposition le logement à un ménage. C’est ce que l’on appelle la sous-location.
Le schéma ci-dessous explique ce principe de location/sous-location.
Avantages à la location « Solibail » :
Je trouve personnellement de nombreux avantages à louer mon appartement via ce dispositif. Notamment parce qu’il s’agissait de mon premier investissement locatif. Je voulais donc être sûr de mon coup et maitriser tous les paramètres de la location.
· Garantie des loyers :
C’est pour moi le plus gros avantage de ce dispositif : la garantie des loyers.
En effet, les loyers que je perçois sont directement versés par l’association. L’association est garantie par l’État. Cela fait 1 an maintenant que mon appartement est loué, et les loyers tombent sur mon compte avec la précision d’une horloge suisse 🙂
Exemple concret sur mon appartement :
L’association ne trouve pas de ménages à mettre en place -> Vous continuez de percevoir les loyers.
La personne mise en place par l’association quitte le logement -> Vous continuez de percevoir les loyers.
Le ménage en place ne verse plus le loyer à l’association -> Vous continuez de percevoir les loyers.
· Tranquillité :
L’autre avantage majeur du dispositif : la tranquillité.
Étant propriétaire de plusieurs appartements mais aussi salarié, je ne peux pas me permettre de passer des heures chaque semaine à gérer les locataires dans mes appartements. Or dans ce dispositif, l’association gère tout : elle s’occupe de trouver son sous-locataire, de réaliser la gestion et les petits travaux.
Vous n’êtes donc jamais en contact direct avec l’occupant du logement. Les seuls contacts que vous avez sont avec l’association : appels de loyer (un mail chaque mois) et gestions exceptionnelles (exemple : dégâts des eaux , cumulus HS , etc ).
Exemple concret sur mon appartement :
La personne dans l’appartement a un robinet qui fuit -> L’association envoie son technicien réparer la fuite, si les travaux sont trop importants ils me contactent.
· Fiscalité avantageuse :
Dernière avantage non négligeable selon moi : la fiscalité avantageuse.
En louant votre appartement avec le dispositif Solibail, vous pouvez faire le choix de signer une convention « Anah ». Cette convention permet de bénéficier d’un régime spécial pour vos revenus fonciers. En effet, vous pouvez prétendre à un forfait de 70% de réduction sur les revenus fonciers générés par cet appartement.
Exemple concret sur mon appartement :
Loyer HC : 400€/mois
Revenus fonciers annuels sur cet appartement : 400 *12 = 4 800€
Revenus foncier déclarés aux impôts : 4 800* (1-0,70)= 4 800 * 0 ,3 = 1 440€
Inconvénient à la location Solibail :
L’inconvénient principal du logement via un dispositif Solibail est qu’il a pour but de permettre au plus grand nombre de personnes d’avoir accès au logement. Il est donc évident que le propriétaire ne peut pas appliquer le loyer qu’il souhaite.
Il y a donc un encadrement des loyers qui se base sur les « loyer intermédiaires » proposés par l’Anah .
Ces barèmes d’encadrement dépendent de plusieurs critères : la zone géographique où se trouve votre logement, le type de bien (studio, T2 , etc.) et enfin le nombre de m².
- Connaître le montant du loyer perçu
Le plus simple pour connaître le montant du loyer perçu, c’est de rentrer directement en contact avec l’Anah. Elle pourra vous donner précisément le loyer attendu pour votre appartement.
Néanmoins, si vous souhaitez calculer une approximation du loyer, il vous suffit d’utiliser le tableau ci-dessous et la carte de zonage.
Exemple pour mon appartement :
Un T2 bis de 32 m² à Marseille :
(Zone A) / loyer intermédiaire : 12,5€/m2
Loyer perçu : 12,5 *32 = 400€
Nota : Toutes les valeurs de loyers données correspondent aux loyers HC.
Critères pour louer à l’état son logement via le dispositif Solibail :
Tous les logements sont éligibles à ce dispositif (du studio au F5). Il suffit que le logement soit jugé décent pour pouvoir être loué via un dispositif social.
Attention cependant au fait que tous les logements sont éligibles mais pas forcément acceptés par les associations !
En effet, si les associations n’ont aucune demande de locataire dans ce, ils risquent de ne pas avoir besoin de votre bien.
En d’autres termes, un logement peut être éligible mais l’association n’a pas pour obligation d’accepter de louer votre bien.
Je conseille donc d’appeler au préalable les associations de votre ville afin de savoir si votre bien est susceptible de les intéresser.
Mettre en place concrètement la location via le dispositif Solibail :
Si après la lecture de cet article vous êtes intéressé pour utiliser cette forme d’investissement locatif, voici le plan d’actions concret à effectuer :
- Trouver un bien qui permet d’avoir une rentabilité brute minimum de 10% via ce dispositif
Exemple :
Prix maximum d’achat au m2= Prix du loyer au m2 dans la zone *12 *10
Prix maximum d’achat au m2 pour un appartement en zone A= 12,5 *12 *10 = 1500€/m2
- Avant d’acheter, se rapprocher d’une association agréée de la commune pour savoir si le bien pourrait les intéresser.
- Contacter l’association une fois que vous êtes devenu propriétaire de l’appartement pour effectuer une visite.
- Second rendez-vous avec l’association pour rédaction du bail et de l’état des lieux.
- Chaque mois, envoyer une « demande d’échéance de loyer » par mail afin de recevoir le versement du loyer
Exemple :
Conclusion
En conclusion et en me basant sur ma propre expérience, je trouve le système d’intermédiation locative type Solibail très intéressant pour un premier investissement immobilier.
Ce dispositif permet beaucoup de sécurité mais aussi un très bon accompagnement des propriétaires.
Cependant, même si tous les logements sont éligibles à ce dispositif, je vous conseille de bien vérifier en amont la rentabilité de votre investissement. Comme les loyers sont encadrés, vous risquez de ne pas pouvoir louer assez cher pour dégager une bonne rentabilité.
Je recommande donc ce type d’investissements pour les villes ou quartiers ou le prix au m2 est assez faible mais où il existe une grande demande locative.
Dites-moi dans les commentaires si vous avez déjà entendu parler de ce type de contrat de location et si vous êtes intéressé par cette forme de location.
Merci et à bientôt 😉
Peut être intéressant pour les propriétaires qui ne vivent pas dans la résidence. Je suis propriétaire dans une résidence où le logement au dessus du mien est géré par une association. Je peux vous dire que les personnes mise dans ce dernier ne sont pas respectueuses du tout. Donc cela dégrade fortement la vie au sein de la résidence.
En effet, c’est souvent ce que l’on constate…
Bonjour,
Je suis aussi “bailleur solibail’.
En cas de défaillance de l’association, c’est l’Etat qui prend le relais sur le paiement des loyers et qui se charge de trouver une autre association (associations toujours agrées par l’Etat).
Soyez tranquilles, ce genre de bail est sans risque.
De plus, la différence de loyer par rapport au privé est largement compensée par l’abattement fiscal de 70%, à condition de passer par une convention de l’ANAH. Le seul truc ( mais qui devrait être rendu obligatoire pour tous selon moi), est de proposer un logement répondant à des normes strictes de sécurité et de décence, effectivement.
Taper solibail sur un moteur de recherche, et vous pourrez avoir accès à un numéro dédie qui vous donnera tous les détails.
Bonjour, dans ce dispositif, qui gère le bien immobilier ?
Svp, qui est l’interlocuteur du syndic de l’immeuble : le bailleur ou l’association ?
Bonjour
Article intéressant. Je serai intéressée pour plus d’infos. Pouvez vous me contacter pour échanger sur ce sujet ?
Merci
Estelle
J’ai louer mon bien à une association à Marseille. L’association s’appelle L’AMPIL. Le directeur est très désagréable avec nous et se prend pour le propriétaire. 4 de ses agents sont venus visiter notre appartement et l’on trouvé très grand et lumineux. Ils ont donc décédé de le prendre en location. Là dame de la gestion locative est venue chez nous afin de proposer un ordre de prix. Enfin les choses ont traîné pendant 6 mois entre le début et la concrétisation du bail. Le dirzcteur lui meme est venu chez nous pour visiter l’appartement. On a tout refais pose de chauffage électrique . Chauffe eau a ventouse. Double vitrage. Cuisine neuve . Salle de bain refaite l’été dernier. Il nous a fait repeindre même les volets, qu’on fait déraper et repeins pour enlever le plomb qui était de niveau 3. Électricité aux normes. Plomberie neuve partout. Seul hic le balcon est sur des etaits car on attend des travaux de copro. Des etaits sont placés devant la êtes de la cuisine pour interdire l’accès. Cela ne suffit pas au directeur il nous a fait poser une autre sécurité . On a mis du grillage rigide à une hauteur de 120cm. Ça ne lui suffit pas il veut condamner le balcon en retirant la poignée de la porte fenêtre et en fixant une barre au mur pour éviter que les locataires s’ouvrent la porte!!!Je lui ai dis quil n’avait pas le droit!! Il l’a mal pris et m’a raccroché au nez pour la 3eme fois! Enfin à la signature du bail il a trouvé l’appartement propre et spacieux . Il m’a fait signé un bail très rapidement et l’état des lieux il a fait tout seul en notant ce qu’il voulait. Nous avons signé en 5mn. Il me pressait pour finir . C’est énervé lorsque je lui ai demandé de prendre me temps de lire. Et aujourd’hui donc 20 jours plus tard je l’appelle vendredi pour remettre les volets en place, il s’énerve une nouvelle fois nous disant que le samedi il ne travaillait pas donc venez lundi!! Bref je lui dis que nous avons les doubles des clefs et que lappartement est toujours vide donc on ca ne derange personne si on passe! Il refuse. En repetant lundi madame! Ensuite il commence a me dire je regrette d’avoir pris votre appartement il est insalubre. Alors que c’est faux. Le plafond de la cuisine est taché car nous avions subi des dégâts des eaux il y a 4 mois. Et le balcon est sur des etaits parce que le syndic tardait à nous proposer des devis pour rénover nos balcons. Mis à part cela la cage d’escalier est propre et l’appartementet très beau et lumineux. Enfin il veux qu’on lui rembourse le premier mois de loyer qu’il nous a versé et la caution contre quoi il nous rendrait nos clefs. Et ce sera tout il mettra fin au bail. Je lui ai donc repondu quil y avait des lois qui encadrent les location et quil pouvait me faire un preavis s’il souhaitait partir. sachant que le délais de rétractation est passé depuis un moment. Ils m’ont fait perdre 6 mois de mon temps. Ils se sont accroches à mon bien des la premiere visite jusqu’à la dernière et maintenant ca ne leur convient pas!! Franchement. L’expérience avec une association à Marseille, avec L’AMPIL , c’est une catastrophe plus de soucis que de tranquillité. Le pire c’est qu’il ma donné sa ligne direct et donc je n’ai plus de contact avec le reste de l’équipe ! Que faire????
mon frère fait cela à une grande échelle à Paris avec le Ministère de la Défense depuis plusieurs années ; cela fonctionne très bien
Je suis propriétaire d’un appartement F4 de 84 m2 AU 1ER , ascenceur, avec balcon de 8 m2 parking et cave à Champs sur Marne, 5 mn du RER A Noisy Champy, ligne 15 et 16 du grand Paris . Je souhairetai le louer , mon tél 0652551482 MME NABAIS
Bonjour,
Merci de me contacter , je suis intéressée pour faire louer mon studio
bonsoir, c est mireille l abeil lol je suis très intérèssé par le sociale qui peut m aider. et merci pour tout ses bon conseils j ai une maison a loué 130 m carré a 30 mn de strasbourg.
Il y a beaucoup de vrai dans l’article mais tout n’est pas dit. Il y a effectivement un contrat de location / sous location avec une association sur une durée de minimum 3 ans qui permet en effet d’avoir un abattement sur les revenus fonciers pouvant atteindre 70% et cerise sur le gâteau une prime de 1000€ versée par l’ANAH dans le cadre du conventionnement.
Mais, lorsque la situation du sous locataire est estimée stabilisée (qu’il paye ses loyers avec régularité sans retard), le bail propriétaire / association peut être amené à glisser de l’association directement avec le foyer dans le loyer. A ce moment, l’association continuera à gérer le logement (en prenant des frais de gestions), le propriétaire étant toujours engagé jusqu’à la fin des trois ans.
Un système bien imprudent, si vous recherchez sur le net…. en effet les associations reçoivent des subsides de l’état uniquement car le processus n’est naturellement pas rentable,et plusieurs d’entre elles ont déjà “planté” des bailleurs, le recours contre elles est impossible, et le bien loué…. sans paiement, à des gens naturellement inexpulsables.
L’état sera toujours le plus fort, car l’intermédiation n’est pas toujours là on l’on croit.
Merci pour cet éclairage intéressant – la question reste donc ouverte sur la “tranquillité” de ce dispositif…
Imprudent ? Il y a toujours un risque lorsque l’on est bailleur.
Il s’agit d’une association et comme toute association elle ne doit pas faire de bénéfice. En plus elle doit assurer les loyers impayés par les sous locataire au près du bailleur donc elle a un risque dans son budget.
Ces associations touchent des subventions de l’état avec la stabilité et la visibilité qui existe en France (pas bien grande …) donc il y a effectivement un risque.
Les sous locataire ayant des revenus faibles, ils bénéficient d’allocation logement importantes ce qui permet de limiter fortement le risque sur le paiement des loyers.
Il revient donc au bailleur d’estimer le risque en prenant en compte tout les paramètres : ce n’est ni blanc comme cela est écrit dans l’article de Guillaume, ni noir comme le commentaire de coco.
(Je ne suis pas le Guillaume de l’article)
Vous avez raison de prévenir les propriétaires sur les risques des associations. Que se passe-t-il si l’association n’est pas sérieuse ? Qu’elle ne donne plus signe de vie ? Il y a des gens véreux partout hélas alors attention !
Je suis intéressé par la location de meublé, alors pourquoi pas ! A approfondir.
Je pense que ce type de location est très recommandé pour les gens qui veulent vivre dans une maison bien modeste mais qui est bien équipé. Merci en tout cas pour les conseils.