L’immobilier locatif figure parmi les investissements les plus rentables et les moins risqués. D’autant plus que les régimes “Loueur de Meublé Non Professionnel” (LMNP) et “Loueur de Meublé Professionnel”(LMP) en immobilier offrent une fiscalité avantageuse.

Ce n’est pas étonnant si les Français privilégient particulièrement ce type de placement. Notons que l’immobilier locatif vous permet de disposer de plusieurs types de revenu : de la plus-value en cas de cession de l’immobilier et des revenus locatifs durant toute la durée du bail.

Sans parler des nombreux avantages fiscaux que vous pouvez en tirer. Avec plus de 2,8 millions de bailleurs-propriétaires en France, nous pouvons dire que le secteur est en plein essor. 

Pour investir dans ce secteur, vous avez le choix entre la location nue et la location meublée. Nous allons parler dans cet article de la fiscalité régissant la location meublée et plus précisément le régime LMP ou location meublée professionnel.

En tant qu’investisseur, vous avez besoin de connaître les récentes réformes afin de bien cerner votre projet immobilier.

LOCATION NUE OU LOCATION MEUBLÉE ?

La location nue est le type d’investissement locatif le plus pratiqué en France. Toutefois, il représente peu d’avantage par rapport à la location meublée. Les loyers encaissés sont généralement plus faibles et sont lourdement taxée si vous ne faites pas de travaux. 

Par ailleurs, l’avènement des régimes fiscaux de “Loueur Meublé Non Professionnel” et “Loueur Meublé Professionnel”expliquent que la tendance est actuellement à la location meublée dans certaines villes. 

Cette dernière représente en effet d’importants avantages. On peut d’une part louer plus cher, dans certains cas jusqu’à 70% plus cher !  (voir article sur le Meublé Etudiant Haute Rentabilité sur le blog).

Et il existe des bénéfices fiscaux assez intéressants pour l’investisseur. 

Par exemple, si vous êtes soumis au régime forfaitaire, le calcul de l’impôt s’effectue sur 50 % du montant total des revenus locatifs. Pour le régime réel, vous pouvez bénéficier d’une déduction sur les charges et les amortissements.

Il est même possible dans certains cas de s’échapper pratiquement à la redevance d’impôt. Parmi les charges déductibles, on peut citer les frais d’entretien de l’immeuble, le coût des travaux de construction ou d’aménagement, les travaux de réparation ou d’amélioration, les intérêts d’emprunt, mais surtout l’amortissement du bien.

Les conditions d’application du régime LMP en immobilier

Si vous envisagez de faire de l’immobilier locatif, votre activité principale, vous devez opter pour le régime LMP « Loueur en meublé professionnel ». Pour cela, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Réaliser un chiffre d’affaires supérieur à 23 000 € avec vos loyers 
• Le montant du chiffre d’affaires doit être supérieur à l’ensemble de vos autres activités professionnelles 
• Vous devez être inscrit au RCS « Registre de commerce et des sociétés » en tant que loueur meublé professionnel (LMP). 

Les autres activités incluent les salaires, rémunérations relatives à une activité de gérance, les revenus déclarés que ce soit dans le cadre d’une activité agricole, BIC ou BNC. 

Toutefois, suite à l’arrêté du 8 février 2018 du Conseil constitutionnel, l’inscription au RCS a été supprimée. Ces conditions sont validées par le BOPIF le 20 mars 2019. Ainsi, il suffit de remplir les 2 conditions exigées pour être éligible au statut de LMP.

A noter : en cas de location de courte durée pour les logements meublés de tourisme, les bailleurs doivent s’acquitter du paiement des cotisations sociales ou SSI si le chiffre d’affaires dépasse 23 000€.

BASCULEMENT AUTOMATIQUE DU RÉGIME LMNP AU LMP

Jusqu’en 2019, les bailleurs choisissant le statut LMNP ont la possibilité de conserver le même statut peu importe le montant des recettes locatives. La situation a désormais changé suite aux réformes effectuées.   En effet, les bailleurs doivent basculer automatiquement en régime LMP si le montant total des revenus locatifs dépasse le seuil de 23 000 €.   

Néanmoins, les avantages relatifs au statut de LMNP sont conservés. Ils peuvent opter pour le régime micro-BIC si le montant total des recettes annuelles ne dépasse pas 72 600 €. Pour les meublés de tourisme, chambre d’hôtes et les locations d’hôtel : le plafond est limité à 176 200 €.

RÉFORME RÉCENTE SUR LA FISCALITÉ DU REGIME LMP EN IMMOBILIER

En 2020, l’article 14 de l’avant projet de loi de finance de l’année suivante a acté une nouvelle réforme pour les loueurs meublés professionnels.

Ils doivent maintenant cotiser pour l’URSSAF, même s’ils ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés. Ainsi, une grande partie des loueurs meublés professionnels en seront maintenant obligés d’en payer . Or, les montants de ces cotisations sociales sont pour la majorité inclus dans la cotisation pour la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants).

Le tarif est plutôt salé : jusqu’à 35% des bénéfices. Et si vous ne faites pas de bénéfices, il faudra tout de même payer 1000€, peu importe votre résultats.

Voilà de quoi remettre en question toute sa stratégie immobilière…

ET POURQUOI JE PRÉFÈRE LE LMNP

Le régime “Loueur de Meublé Professionnel” représente de nombreux avantages pour le bailleur

Soumission au régime des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC 

Le régime fiscal dont bénéficient les bailleurs dans le cadre du régime LMP est très intéressant si les bénéfices ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Grâce à la soumission au régime BIC, le bailleur est considéré comme un entrepreneur individuel. En tant qu’investisseur, cette option est très avantageuse.

Comptabilisation des amortissements dans l’imposition

Les charges d’amortissement sont calculées en fonction de la durée probable d’utilisation du bien en question. Les éléments concernés sont la toiture, les installations électriques, les ascenseurs, les agencements intérieurs, l’étanchéité ainsi que les gros œuvres dont la durée réelle d’utilisation est de 80 ans.

Tous les ans, à la fin de l’année, la charge d’amortissement constatée est déduite du bénéfice imposable. Ce qui permet de réduire le montant de l’impôt à régler par le bailleur.

Déduction des frais d’acquisition de l’immeuble

Cette disposition permet aux investisseurs de réduire significativement le montant de l’imposition. En effet, il est possible de déduire annuellement les frais d’acte notarié, les frais de garantie, les différents émoluments du notaire voire même les commissions dues aux intermédiaires.

Avec la location nue, vous ne pouvez pas bénéficier de ces avantages.

Aucune obligation de gestion du bien immobilier

Dans le cadre de la location meublée, l’investisseur ou le bailleur met l’immeuble à la disposition de la société ou de l’entreprise locataire.

Par conséquent, il appartient à l’exploitant de s’occuper de la gestion du bien. Il n’est plus nécessaire de trouver des locataires ou de s’occuper de la réparation ou l’amélioration de la construction. Tout repose entièrement sur l’exploitant.

Que l’immeuble soit loué ou non, le bailleur reçoit régulièrement un versement relatif au contrat de bail.

Il existe cependant quelques inconvénients, notamment un qui mérite d’être cité.

La double fiscalité en cas de transmission

En cas de décès du propriétaire d’un bien loué en meublé, l’héritier devra payer des droits de succession sur l’ensemble du parc immobilier. 

De même, s’il revend le bien pour payer ces frais de succession, il sera imposé sur la plus value. Il sera ainsi victime d’une double imposition. 

Ces mécanismes sont différents dans le cas d’une SCI. 

LES CONSÉQUENCES DE LA RÉFORME SUR LES INVESTISSEURS

Régime LMP en immobilier subis et LMP choisis

Malgré les avantages fiscaux apportés par ce régime fiscal, il ne faut pas ignorer les polémiques à l’encontre de la nouvelle réforme. Il est certes constaté que le passage du statut LMNP au LMP ne dépend pas de la volonté de l’investisseur, mais plutôt des conditions de revenu. Ce qui permet d’avoir deux types de “Loueur de Meublé Professionnel” :

D’abord, nous avons les bailleurs sous le statut LMP avant la réforme. Ces derniers ont choisi eux même leurs statuts de professionnel et sont soumis au paiement des cotisations sociales ou SSI. Ensuite, il y a ceux devenus automatiquement professionnels après la réforme, alors que socialement parlant, ils ne sont pas des professionnels.

Ils devront payer les nouvelles cotisations sociales alors même qu’ils avaient basés leur stratégie immobilière sur cet avantage fiscal. 

Traitement inégal des investisseurs

A cause de la réforme, les investisseurs réalisant le même chiffre d’affaires sont traités différemment à cause de leurs revenus. 

Si les autres revenus comme les salaires que vous percevez sont inférieurs au montant total de votre recette locative, vous deviendrez alors automatiquement professionnel. Ce qui est logique car votre chiffre d’affaires est supérieur aux salaires perçus. Ainsi, vous êtes soumis au SSI.

En revanche, si le montant des autres revenus est supérieur aux recettes locatives alors vous n’êtes pas soumis au SSI. En effet, dans ce cas de figure, le montant des recettes est inférieur aux salaires. 

Au final, les inconvénients du régime LMP en immobilier me pousse à préférer le LMNP et à tout faire pour rester en LMNP.

Pour éviter passer automatiquement en LMP une solution est de continuer d’investir dans une société (par exemple comme une SCI). Cela permet de garder en LMNP ses premiers biens achetés.