Lorsqu’on est investisseur immobilier, il faut savoir évaluer et calculer certains paramètres de ses futurs investissements. Les calculs du rendement et du cash-flow sont des fondamentaux à maîtriser pour pouvoir évaluer le potentiel d’un investissement.
Voyons de quoi il s’agit et comment calculer ces paramètres :
1) la rentabilité brute
La rentabilité correspond à un pourcentage. Elle correspond à la proportion annuelle des recettes par rapport au coût de l’opération.
Pour la calculer la rentabilité brute, on prend en compte le loyer brut sans déduire les frais liés à la location. Voici la formule :
Rentabilité brute = 100 x Loyer annuel charges comprises / Prix d’achat tous frais inclus
Le Prix d’achat tous frais inclus correspond au prix net vendeur + les frais d’agence + les frais de notaire + les travaux si il y en a.
Attention ! Souvent les agents immobiliers calculent mal cette rentabilité et oublient les frais de notaire et les travaux ! Soyez vigilant.
Personnellement, un bien commence à m’intéresser quand la rentabilité brute peut être supérieure à 9 ou 10% (eh oui, c’est possible, même si certains professionnels de l’immobilier vous disent le contraire). Mais le paramètre que j’utilise le plus pour me décider est le cash-flow (voir plus bas).
2) la rentabilité nette
Pour la calculer la rentabilité nette, on va prendre en compte les frais liés à la location. Voici la formule :
Rentabilité nette = 100 x (Loyer annuel charges comprises – charges – taxes – impôts – assurances) / Prix d’achat tous frais inclus
Le Prix d’achat tous frais inclus correspond au prix net vendeur + les frais d’agence + les frais de notaire + les travaux si il y en a.
3) le cash-flow
C’est le paramètre le plus important, puisqu’il prend en compte le coût de l’emprunt. Le cash-flow est le bénéfice net. C’est ce qu’il vous reste tous les mois après avoir tout payé : charges, taxes, impôts, assurances et emprunts.
Cash-flow = Loyers bruts (charges comprises) – charges – taxes – impôts – assurances – emprunts
Quand le cash-flow est nul, on dit qu’on fait une opération blanche : les recettes et les dépenses s’équilibrent.
Si vous voulez gagner de l’argent avec l’immobilier, vous devez faire en sorte que votre cash-flow soit positif !
Vos loyers doivent être supérieurs aux charges, taxes, impôts, assurance et emprunts. En général, le montant des emprunts représentent la plus grosse part des dépenses. Le montant des emprunts sont directement liés au coût d’acquisition de votre bien immobilier. Acheter le moins cher est donc fondamental pour réaliser du cash-flow positif 🙂 .
Pour aller plus loin, je vous conseille fortement l’utilisation de l’application rendementlocatif.com qui permet de calculer de manière détaillée la rentabilité et le cash-flow, mais également bien d’autres paramètres d’un investissement immobilier.
C’est vraiment un outil très bien fait et il est aussi disponible sur tablette et smartphone. Voici une vidéo de BFM Business qui explique ce que permet de faire cet outil :
En cliquant sur l’image ci-dessous, vous pourrez accéder à rendementlocatif.com, le service pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier. Cet outil est vraiment pratique et il vous permet même de préparer un dossier à présenter à votre banquier pour demander un prêt immobilier. Pratique non ?
Je vous invite à tester ce service. Dites-moi en commentaire ce que vous pensez de l’outil rendement locatif !
Bonjour,
Actuellement, je suis en formation avant de me lancer dans l’investissement et en ce moment, j’étudie le site : rendement locatif.
J’ai une question à vous poser :
– Quand je rentre les renseignements, j’obtiens un cash-flow positif pendant x années.
Nickel !
– Mais après,
Cash-flow négatif.
Voici ma question :
– Comment fait-on une fois qu’on a un cash-flow négatif ?
Faut-il vendre ?
Merci.
Cordialement.
Mme COMYN
Bonjour Marie-Pascale,
pour répondre à votre question sur le cash-flow qui devient négatif après quelques années. En fait cela arrive lorsque les déductions et/ou les amortissements ont été en grande parti consommés. A ce moment là, la fiscalité augmente, et les impôts vont alors impacter vos bénéfices.
Lorsque cela arrive, vous avez 2 possibilités :
1) soit vous revendez et vous encaissez vos gains (à condition de faire une plus value)
2) soit vous achetez un (ou plusieurs) nouveaux biens qui pourront créer à nouveau du déficit et/ou des amortissements.
Personnellement, je préfère la 2eme solution car elle permet d’agrandir son parc immobilier et donc son cash-flow total.
La simulation sur rendementlocatif ne prend en compte qu’un seul bien, mais lorsque vous avez plusieurs biens, les déficits et amortissements générés par les nouvelles acquisitions viennent compenser les bénéfices générés par les plus anciens. Cela a pour effet de réduire, voir d’annuler la fiscalité. Il est donc plus facile de rester en cash-flow positif.
Bien cordialement 😉
Merci d’avoir répondu à mon message.
J’aimerai savoir s’il existe un simulateur qui prend en compte plusieurs biens afin de faire les calculs comme le simulateur rendementlocatif parce qu’une fois que je serai en cash-flow négatif avec mon premier bien et que je devrai en acheter un autre, je ne serai pas comment faire pour savoir si je vais générer du cash-flow positif pour les 2 biens.
Pouvez-vous m’éclairer sur ce point ?
Merci.
Cordialement.
Mme COMYN
Bonjour Eric,
Enfin un article qui précise si c’est le loyer hors charge ou CC qui doit être pris en compte dans les calculs. C’est tout bête mais j’ai cherché l’info un moment…
Du coup dans le calcul de la rentabilité nette et du cash flow, nous sommes bien d’accord qu’il s’agit des charges uniquement des charges propriétaires non récupérables sur le locataire (et pas de la totalité des charges) ?
Merci,
Bonjour Cédric,
tout à fait, c’est bien ça : renta nette et cashflow sont calculées en déduisant les charges propriétaires que vous aurez payées au court de l’année.
Salut Eric,
Wow je viens de tester l’application sur mon smartphone, elle est vraiment géniale ! Elle calcule absolument tout, bien plus simple que le vieux tableau Excell.
Merci de l’astuce !
Content que l’application te plaise. Très utile pour mes dernières mises en location cet été 🙂