Vous cherchez à investir et vous vous demandez peut être si cela vaut le coup près de chez vous ? Ou peut-être pensez-vous investir dans une des nombreuses villes étudiantes en France ? Panorama des meilleurs campus.
RENTREE 2015
Le TOP 10 des meilleures villes étudiantes pour investir
A quelques jours de la rentrée, les étudiants cherchent encore à se loger. Même fin août, la demande est encore très forte dans certaines villes. Mais certains campus offrent plus de rentabilité que d’autres. Mais quelles sont donc les meilleurs villes pour investir dans l’immobilier locatif étudiant ?
Pour comparer les différentes villes, j’utilise 4 critères :
– le taux d’étudiants : cela permet de savoir si il y a assez d’étudiants qui chercheront à se loger,
– la demande locative : dans certaines villes, il y a une pénuries de logements étudiant. Il est donc plus facile de louer que dans des villes mieux équipées.
– la rentabilité : Pour simplifier, c’est le rapport entre les bénéfices et les coûts. Elle permet de savoir si l’investissement vaut le coup, ou si au contraire il vaut mieux éviter. Certaines villes offrent de meilleures rentabilités et sont donc plus intéressante pour l’investisseur.
– le montant moyen des loyers : à rentabilité équivalente, il vaut mieux investir ou les loyers sont plus élevés. En effet, pour la même charge de travail, vous allez gagner plus d’argent.
Entrons à présent dans le vif du sujet.
1) Le taux d’étudiants
Dans certaines villes, la population d’étudiant dépasse les 20%. Voici une liste des principales grandes villes étudiantes classées par taux d’étudiants.
| Ville | Nombre d’habitants | Taux d’étudiants |
| Poitiers | 83507 | 25,35% |
| Nancy | 103552 | 20,94% |
| Lille | 184647 | 20,84% |
| Rennes | 206194 | 20,74% |
| Montpellier | 225511 | 20,21% |
| Caen | 114007 | 19,09% |
| Villeneuve-d’Ascq | 64997 | 19,02% |
| Grenoble | 153426 | 18,17% |
| Toulouse | 390301 | 17,78% |
| Besançon | 117691 | 17,69% |
| Aix-en-Provence | 134324 | 17,64% |
| Angers | 151322 | 17,63% |
| Clermont-Ferrand | 137154 | 17,57% |
| Dijon | 150138 | 17,49% |
| Pessac | 56151 | 16,83% |
| Tours | 132677 | 16,46% |
| Bordeaux | 215374 | 15,88% |
| Amiens | 135449 | 15,61% |
| Nantes | 270343 | 15,41% |
| Rouen | 106560 | 15,34% |
| Reims | 187181 | 15,15% |
| Strasbourg | 263941 | 15,02% |
| Pau | 78800 | 14,76% |
| Metz | 123704 | 14,03% |
| Limoges | 133924 | 13,90% |
| Lyon | 445274 | 13,85% |
| Brest | 149649 | 13,75% |
| Paris | 2125851 | 10,74% |
| Marseille | 797491 | 10,14% |
| Nice | 343123 | 9,56% |
Ces chiffres sont extraits du site toutes-les-villes.com. Vous y trouverez également d’autres villes.
Le taux d’étudiants est un critère important. Lorsque vous passez une annonce pour un studio vous aurez d’autant plus de chance d’avoir des demandes d’étudiants si ce taux est élevé. Rappelons-le, dans notre stratégie, il est plus intéressant de louer un studio à un étudiant qu’à un autre type de clients (voir article Pourquoi investir dans un logement étudiant ?).
2) La demande locative
Dans un article récent du Figaro, on apprend que les pires galères du logement étudiant sont à Paris, Lyon et Villeneuve d’Ascq.
Le site locservice analyse la demande locative des 20 plus grandes villes étudiantes.
Cela dit, dans toutes ces villes vous aurez toujours beaucoup de demandes entre début juillet et mi-septembre avant la rentrée.
Sur le site de locserice, vous trouverez un “tensiomètre locatif” qui vous permet de mesurer pour chaque localité, la facilité à trouver un locataire.
Quand la demande locative est forte, vous aurez des dizaines, voire des centaines de demandes. Vous aurez donc le choix du locataire ce qui est un gage de sécurité et de tranquillité, facteur très important pour un investisseur.
3) La rentabilité
C’est bien d’avoir de la demande locative, mais pour investir, il faut également que la rentabilité soit au rendez-vous.
Dans le tableau suivant, les villes ont été classées par rentabilité moyenne.
| Ville | Loyer moyen d’un studio (charges comprises) |
rentabilité moyenne |
| CLERMONT FERRAND | 368 | 6,70% |
| NANCY | 388 | 6,51% |
| DIJON | 378 | 6,31% |
| ANGERS | 371 | 6,29% |
| LILLE | 446 | 6,00% |
| AIX | 526 | 5,96% |
| RENNES | 376 | 5,95% |
| STRASBOURG | 440 | 5,91% |
| TOURS | 382 | 5,78% |
| MARSEILLE | 460 | 5,74% |
| PESSAC | 469 | 5,73% |
| MONTPELLIER | 481 | 5,70% |
| NANTES | 409 | 5,58% |
| CAEN | 403 | 5,94% |
| TOULOUSE | 438 | 5,54% |
| VILLENEUVE-D’ASCQ | 441 | 5,30% |
| BORDEAUX | 497 | 5,19% |
| LYON | 503 | 5,16% |
| NANTERRE | 720 | 5,02% |
| NICE | 561 | 4,48% |
| PARIS | 862 | 3,42% |
(*) La rentabilité indiquée dans ce tableau est la rentabilité moyenne tous biens confondus. En réalité, pour des studios étudiants cette rentabilité sera toujours supérieure.
Les villes dont la rentabilité ne dépasse pas 5% ne permettent pas de dégager de bénéfices facilement. C’est le cas de Paris ou de Nice où c’est un vrai parcours du combattant pour trouver une bonne affaire.
A contrario, des villes comme Lille ou Aix-en-Provence offrent de bonnes rentabilités avant négociation. Plus facile donc de trouver un pépite.
4) Le montant moyen des loyers
Pour que le travail de mise en location vaille la peine, il faut que le loyer pratiqué soit assez élevé. Je considère qu’il faut pouvoir louer au moins 400 euros pour justifier mon travail.
Certaines villes ont de bonnes rentabilités, malheureusement on ne tirera pas plus de 300 euros mensuels pour un studio après déduction des charges. Cela dit pour les investisseurs débutants ou à petits budgets, vous trouverez des prix d’achats réduits dans ces villes.
Au contraire, d’autres villes (comme Paris) sont trop chères. La rentabilité n’est pas au rendez-vous et la difficulté à payer le loyer est plus grande pour les étudiants. C’est donc un risque.
| Ville | Loyer moyen d’un studio (charges comprises) |
rentabilité moyenne |
| PARIS | 862 | 3,42% |
| NANTERRE | 720 | 5,02% |
| NICE | 561 | 4,48% |
| AIX | 526 | 5,96% |
| LYON | 503 | 5,16% |
| BORDEAUX | 497 | 5,19% |
| MONTPELLIER | 481 | 5,70% |
| PESSAC | 469 | 5,73% |
| MARSEILLE | 460 | 5,74% |
| LILLE | 446 | 6,00% |
| VILLENEUVE-D’ASCQ | 441 | 5,30% |
| STRASBOURG | 440 | 5,91% |
| TOULOUSE | 438 | 5,54% |
| NANTES | 409 | 5,58% |
| CAEN | 403 | 5,94% |
| NANCY | 388 | 6,51% |
| TOURS | 382 | 5,78% |
| DIJON | 378 | 6,31% |
| RENNES | 376 | 5,95% |
| ANGERS | 371 | 6,29% |
| CLERMONT FERRAND | 368 | 6,70% |
Conclusion :
En utilisant les critères précédents et en additionnant les classements pour chaque ville, j’obtiens un classement final.
1) AIX
2) LILLE
3) MONTPELLIER
4) PESSAC
5) MARSEILLE
6) STRASBOURG
7) NANCY et REIMS
8) LYON et TOULOUSE
9) BORDEAUX
10) CAEN
– Cours Mirabeau à Aix-en-Provence –
Habitez-vous près de ces villes étudiantes ? Dans quelle(s) ville(s) comptez-vous investir prochainement ?
Connaissez-vous la situation dans d’autres pays, en Belgique, au Maroc, en Suisse ou au Canada ?
Avez-vous déjà investi dans une de ces villes ?
Laissez-moi vos commentaire ci-dessous.
Bonjour Eric merci pour ce contenu de qualité.
J’ai une question perso, je souhaite investir à amiens en colocations que pense tu de cette ville, tu ne mensionne pas cette ville dans ton analyse ? c’est un mauvais choix selon toi ?
Bonjour Sacha et merci pour ton retour 🙂
Amiens est clairement dans le top 20 des villes étudiantes en France avec plus e 15% d’étudiants.
Cela dit, l’offre de logement étudiant est suffisante pour la demande étudiante. On ne peut pas parler de pénurie.
Mais la qualité des logement reste assez moyenne;
Pour bien investir à Amiens : viser le public étudiant à fort pouvoir d’achat et proposer des biens meublés qualitatifs (belles rénos + meubles récents et fonctionnels + les petits plus qui font la différence).
Ainsi vous vous démarquerez et pourrez louer vite et plus cher (car les biens qualitatifs sont recherchés et assez rares).
Plusieurs élèves du programme MEHR ont investi à Amiens avec succès 🙂
Bonjour vous avez réalisé votre investissement à Amiens?
Bonjour TRAN. Plusieurs de nos élèves ont déjà investi à Amiens et son content de leurs opérations.
Génial !
Super 🙂 content que cela te plaise 🙂
Bonjour Eric,
ton article est très intéressant, merci pour le partage de ces précieuses informations.
Avec mon compagnon, nous souhaitons investir mais pas facile quand on habite à Paris. Plus on avance dans notre réflexion plus on se penche sur un investissement immobilier pour étudiant, hors de l’île de France bien-sûr. Quelle villes nous conseillerais tu?
On déconseille souvent de d’investir loin de chez soi, après avoir lu tous tes commentaires tu n’as pas l’air si radical que ça. As-tu des conseilles pour bien comprendre une ville et savoir dans quel quartier chercher un bien?
Et comment choisir son agence immobilière? Je ne connais que des gros groupes, faut-il éplucher les agences locales ou as tu souvent a faire à des grosses agences?
Un dernière question, dans les commentaires tu parles souvent de studio d’environ 25m2, est ce pour toi la surface idéal? Pas de deux pièces?
Je te remercie par avance de ton expertise et de ton temps
Bonjour Julisha et merci pour ton message enthousiaste 🙂
beaucoup de questions… il me faudrait plusieurs heures pour répondre dans le détails…
Je ne saurai que trop te conseiller ma formation sur la recherche de bonnes affaires :
https://membres.campus-invest.fr/formation-bonnes-affaires-immo-express-2/
Bonjour Eric,
J’ai une amie tu sais lance dans le conseil en gestion patrimoine.
Cette dernière me propose un appartement étudiant locatif à Tours.
Est-ce que tour te semble être une ville judicieuse pour investir ?
J’ai l’impression que les logements étudiants sont largement supérieurs à la demande, non ?
Bonjour Lyla,
j’ai déjà plusieurs élèves qui ont investi récemment dans l’immobilier étudiant à Tours avec succès.
Il y a effectivement beaucoup de logements étudiants sur le marché à Tours, mais en proposant des biens de qualité, on loue facilement dans cette ville.
Ce qui est important : 1) faire du meublé (car plus recherché que les apparts nus par les étudiants), 2) faire du qualitatif (rénovation et meubles récents).
Bonsoir Éric,
J’ai une amie qui se lance dans le conseil en gestion de patrimoine. Cette dernière me propose une location étudiante à Tours. D’après toi est-il rentable d’acheter un appartement étudiant à Tours ? J’ai l’impression que le marché étudiant à Tours est largement supérieur à la demande ?
Merci pour ton aide Lyla
Bonjour Eric,
As tu un avis (ou conseil) sur la ville de Poitiers? Je la vois en tete de ton classement Taux d’étudiant mais bizarrement absente du reste des classements. L’as tu exclu pour une raison particuliere? Je suis actuellement en recherche de bien sur cette ville pour un studio/T1 pour du meublé étudiant. Merci Eric!
Bonjour Jordan 🙂 Poitiers est une ville MEGA étudiante avec plus de 25% d’étudiant, elle est dans le top 5 des villes étudiantes.
Pour les locataires, le marché des locations de studio / T1 à Poitiers reste plutôt tendu. Les propriétaires n’ont ainsi aucune difficulté à trouver un locataire.
Poitiers mérite tout sa place et obtenir une bonne rentabilité est tout à fait possible dans votre ville / plusieurs élèves de Campus-Invest l’ont déjà prouvé 🙂
Bonjour Éric,
Je suis de Moselle. Je travaille depuis quelques mois sur l’investissement immobilier et j’aimerai commencé mon premier achat.
Je compte investir sur un petit bien. Un logement étudiant sur Nancy semble intéressant.
Quelles seraient tes conseils ?
Merci pour ton travail partagé.
Valentin
Bonjour Valentin et bienvenu sur Campus Invest 😉
Nancy offre de belles opportunités pour l’immo étudiant (c’est une des villes les plus étudiantes).
La règle ? Proposer un logement de qualité qui présente mieux que la plupart des biens proposés :
Louer meublé, proposer un appartement propre, faire de belles photos.
Beaucoup de membres de Campus Invest ont déjà investi sur Nancy avec succès (studios, F1, colocations, …)
Le conseil que je peux te donner pour débuter : faire des visites de biens régulièrement (3 biens par semaines est un bon rythme).
Cela affinera ton “regard” d’investisseur et te fera apprendre beaucoup.
A très bientôt 😉
Bonsoir. Eric, pouvez-vous me conseiller sur une ville pour un investissement en résidence étudiants ? Un conseiller gestionnaire en patrimoine me conseille un bien sur Nice, certes très bien placé, résidence neuve mais 115000 les 19m2. Il m assure que c est une très bonne affaire, merci d avance de votre aide ?
Bonjour Bourgignon. La question à se poser : à combien pensez-vous louer ce bien ?
– le loyer moyen charges comprises pour un studio / T1 de 26 m² est de 596 €.
Donc pour de la location classique, le bien ne sera pas rentable.
– par contre en location saisonnière, vous pourrez le louer bien plus cher.
En optant pour cette stratégie de louer en courte durée, cela pourrait être une bonne affaire.
Par contre il faudra vérifier que vous pouvez bien le louer en courte durée…
Bonjour.
S’ilvousplaît aidez-moi à choisir entre Pau et Aix en Provence.
Merci d’avance.
Bonjour Inno,
Pour choisir entre ces 2 villes, cela va dépendre de vos objectifs personnels.
Où habitez-vous ? Je vous invite à me contacter via la page contact pour une séance de coaching privée. Ainsi je pourrai vous répondre de manière détaillée.
A très bientôt 😉
Salut Eric,
Je suis de la cote d’azur à coté de Nice et effectivement les prix y sont très élevés et les rentabilités très faibles. J’ai contacté 3 agents immobiliers différents qui m’ont assuré que l’autofinancement était impossible dans cette ville, et je commence effectivement à ressentir la lassitude d’enchainer visite sur visite sans résultats.
Dois-je abandonner l’idée et me tourner vers des villes plus rentables ou devrais je persévérer quitte à passer par des méthodes de location plus originales pour trouver le renta (colocation ou autre), sachant qu’aller visiter ailleurs est extrêmement difficile pour moi du fait d’un emploi du temps chargé.
D’avance merci
Bonjour Pierre. On me pose souvent cette question. Est-il possible de rentrer dans ses frais en louant meublé dans les villes où les prix sont très élevés.
Ma réponse est : OUI ! Il y a des bonnes affaires même dans les villes où la rentabilité moyenne est faible.
Je connais plusieurs investisseurs qui ont sus récemment investir avec profit dans des villes comme Nice et Aix en Provence.
Une bonne affaire est simplement une anomalie du marché. Pour les trouver, il faut souvent utiliser des canaux différents que les petites annonces.
De plus, vous n’êtes pas obligé d’acheter proche des universités et école pour intéresser les étudiants. La proximité des transports en commun suffit souvent.
Donc vous pouvez viser des quartiers moins chers que juste au pieds des écoles.
Si vous voulez en savoir plus, je vous conseille la formation : “J’achète Mon Premier Meublé Étudiant” qui a déjà aidé des dizaines d’investisseurs à trouver leurs premiers meublés étudiant rentables.
https://www.campus-invest.fr/mon-premier-meuble-etudiant
Merci beaucoup pour la réponse Eric, je vais essayer de persévérer dans mes recherches alors (et si cela ne donne rien je garde sous le coude le lien de la formation!)
Bonjour Eric
Vos articles sont super intéressants,
Mais je n’arrive pas à télécharger vos livres
Je prévois prochainement d’investir dans un deuxieme bien en location meublé sur Aix en Provence étant de Marseille. Car c’est une ville très vivante avec un fort potentiel. Je m’aide pas mal de Castorus, j’ai bien noté en lisant vos articles de s’appuyer sur un réseau.m que j’ai commencé à développer. J’espère trouver le bien qui financera au mieux tous les frais annexes. Sachant que les banques d’après mon courtier ne retiennent pour le taux d’endettement que 70% de la valeur du loyer. Pour le premier appartement étant novice j’ai commencé par une loi Pinel…
je vous remercie d’avance de votre réponse
Bonjour Mélanie et merci pour votre retour sur le blog. 🙂
Concernant les livres à télécharger avez-vous vérifié que les mails ne sont pas dans les SPAMS de votre boite mail ? On ne sait jamais. Si c’est le cas, merci de valider mon adresse email comme adresse valide. Sinon, recontactez moi par mail et je vous envoie les guides PDF.
Effectivement, c’est une bonne chose de vérifier la règle des 70% et de l’utiliser comme critère de décision avant l’achat d’un bien. Pour trouver le bien au bon prix, il faut un peu persévérer, continuer à chercher et négocier jusqu’à atteindre votre objectif.
Et Aix et Marseille sont de superbes villes pour investir !
Bonjour Eric,
Ton site est très intéressant et bien fourni. Félicitations donc.
Je commence à envisager l’investissement en studio étudiant car j’ai du faire des recherches de loc pour mon fils sur Grenoble et pas facile de trouver une loc satisfaisante à proximité du campus.
Tu ne parles pas trop de Grenoble (le campus est à Saint Martin d’Hères), y aurait t’il une raison particulière qui m’aurait échappé ?
Salutations
Jo
Bonjour Jo et merci pour ton message 🙂
Tu as raison, Grenoble est une 10 des villes qui présente le taux d’étudiant le plus élevé en France (pratiquement 20% de la population est étudiante – j’en parle brièvement dans le chapitre 1 de cet article).
Avec 4 écoles d’ingénieurs, 4 écoles de santé, 4 écoles d’art, 3 instituts universitaires et plusieurs établissement d’études supérieures, Grenoble est clairement une ville étudiante.
Il y a beaucoup d’offres de location à Grenoble pour les étudiants – donc on ne peut pas parler de pénurie.
Mais comme tu le dis bien, trouver une location satisfaisante et de qualité est plus difficile.
Donc si vous voulez investir à Grenoble => Offrez à vos locataires un bien de qualité et démarquez vous des autres locations ! Succès garanti 🙂
…et les bonnes affaires ne se trouvent pas nécessairement sur le campus, mais souvent dans les quartiers environnants. 🙂
et la rentabilité moyenne (tous bien confondus) à Grenoble est légèrement supérieure à 6%. Bien sûr on peut obtenir de meilleures rentabilités avec l’immobilier étudiant (et un peu de débrouillardise 🙂 )
Bonjour Eric,
Très bon article.
Habitant dans la région de Aix en Provence( j’y ai également fait mes études) je peux dire que le marché immobilier est tendu. Les prix de l’immo en hyper centre explose et beaucoup de personne loue aux étudiants dans cette ville.
Bonjour Eric,
Nous souhaiterions investir dans les résidences étudiants sur Paris et/ou Nancy et en même temps aider notre “progéniture” à se loger pendant ses études .
En effet notre enfant va commencer ses études supérieures à la rentrée 2016/2017 très loin de notre domicile.
Pour se faire nous aurions besoin de vos conseils.
Bien Cordialement.
Bonjour Eric et merci pour cet article très intéressant, que je vais partager sur ma page FB si tu n’y vois pas d’inconvénient.
Je partage ce mode de location qui me semble vraiment le meilleur compromis Temps passé/Rentabilité….d’autant plus là où je suis (sur Lille-Villeneuve d’ascq qui ne font qu’une seule et même agglomération)
Bonjour Henry et merci pour ton retour.
Pour le partage de l’article sur ta page FB : oui bien sûr, c’est une excellente idée 🙂
Effectivement, j’aime bien l’idée de créer du bénéfice locatif automatiquement en y consacrant le moins de temps possible. En ce moment, j’étudie aussi d’autre forme de location “passive”. J’en parlerai bientôt dans un prochain article.
A très bientôt 🙂
Merci Éric pour la qualité de votre article. Je suis commerciale dans une agence immobilière Immocial transactions et je viens de rentrer un programme en Résidence Étudiante sur Aix en Provence.Bien positionée et rentre dans les critères que vous soulevez (ouf …..) ‘J ‘aime connaître ce que je commercialise pour mes clients qui me font confiance.Savoir adopter mon offre par rapport à leurs besoins et les prévenir des pièges. Un grand MERCI Éric. Bien à vous, au plaisir d’ en débattre avec vous.Nelly Garretta Immocial transactions
Merci Garretta 🙂 N’hésitez pas à nous tenir au courant de vos projets en cours.
Au plaisir d’échanger avec vous 🙂
Bonjour
Que pensez-vous des résidences étudiantes gérées par des gestionnaires tels que Nexity par exemple.
Merci
Cdt
Ludo
L’avantage de cette solution est que tout est géré, donc quasiment pas de travail pour vous. C’est une solution de tranquillité.
Le deuxième avantage est que ces résidences sont généralement louées meublées, ce qui est fiscalement plus intéressant.
Malheureusement, la rentabilité n’est pas élevée et ce type d’opération ne s’autofinance pas par le crédit.
Dans certains cas, on peut résilier le bail commercial avec le gestionnaire. On peut alors s’occuper de la gestion soi même.
Dans ce cas particulier, vous pourrez alors toucher plus de loyer et obtenir une bien meilleure rentabilité. 🙂
Merci de votre réponse
Je pensais faire un crédit de la moitié car j’ai un petit apport.
D’après ce que je lis ici et la ces organismes garantissent un rendement, qu’en pensez vous.
Merci encore
Ludo
A quels organismes pensez-vous ?
Nexity par exemple
Nexity propose d’acheter des appartements dans des résidences gérées. Vous n’avez rien à faire et le loyer est garanti.
Cependant les rendements obtenus sont faibles (3 à 4% maximum).
Vous pouvez obtenir 2 à 3 fois plus de rendement en achetant sans passer par un gestionnaire.
Et cela prend très peu de temps en réalité (surtout quand il s’agit d’immobilier étudiant).
Pour ce qui est de la négociation j’imagine que chaque cas est particulier.
T’es t’il arrivé d’obtenir des ristournes de l’ordre de 10-12% par rapport au prix affiché par l’agence ?
Quel est le niveau de ristourne moyen que le peut obtenir sur un studio dont le prix se situe entre 70000 et 100000 pour un bien qui est manifestement un peu ou très surévalué ?
Pour ce qui est des motivations des vendeurs, je pense qu’il y a aussi les parents dont leurs enfants ont terminé leurs études et qui de ce fait décident de vendre le studio. Donc offre plus abondante à partir de septembre ?
Oui, en ce moment des baisses de prix de 15 à 25% (voir plus) sont possibles (par rapport au prix affiché par l’agence).
Il n’y a pas de secrets : il faut tenter une forte négociation, quitte à remonter un peu si cela ne passe pas tout de suite. On a quelquefois de bonnes surprises.
Il y a 2 ans, par exemple, j’ai acheté 52500 un bien affiché 63000. Mais je pense que dans certains cas, on peut faire encore mieux. Tout dépend de la situation du vendeur.
Ne pas hésiter à pousser l’agent immobilier pour qu’il fasse passer votre proposition à l’acheteur (même si il trouve que c’est exagéré).
Effectivement, il y a aussi des parents qui revendent le studio de leur enfant – j’ai déjà vu cela, mais cela reste quand même marginal.
Bonsoir,
Que penses-tu de la colocation étudiante ?
As tu déja tenté le coup ?
Benoit
Bonjour Benoit.
La colocation étudiante est une excellente stratégie que je compte appliquer. Pour le moment je suis à la recherche d’un bien qui serait adapté pour la colocation.
Pour plus d’information, tu peux t’inspirer des spécialistes de la colocation : Florent Fouque et Audrey Perrin.
J’en parle d’ailleurs dans un des articles : https://www.campus-invest.fr/meilleures-strategies-immobilier/
Bonjour,
Si tu habites Strasbourg comment fais tu pour gèrer tes biens qui se situent loin
de ton lieu d’habitation ? ( frais de déplacement importants, risque de ce déplacer pour ” rien ”
en raison de candidats locataires pas sérieux, gestion des aléas ( fuite d’eau , chaudières cassées, ect ) inhérents à la location, gestion des relations avec la copropriété, ect …) ?
Tout ceçi me semble ëtre des contraintes importantes mais je me trompe peut-être ?
Cordialement
Benoit
Bonjour Benoit. C’est une excellente question que l’on me pose souvent.
Lorsque tu investis à distance, tu n’a pas d’autre choix que de déléguer certaines tâches (mais pas toutes).
Pour les changement de locataires :
– mettre l’annonce : à faire soi-même,
– répondre aux premières candidatures : à faire soi-même (cela permet de faire un premier tri)
– étudier les dossiers de candidature : à faire soi-même, mais finaliser avec une agence,
– les visites : sous-traiter à une agence
– le choix des meilleurs candidats : sous-traiter à une agence (qui vous fourni les 2 ou 3 meilleurs profil)
– le choix final du locataire : à faire soi-même
Le fait de partager les tâches te permet aussi de négocier des frais d’agences réduit (50% du tarif normal).
Pour la gestion des aléas :
– fuite d’eau : demander à un plombier local d’intervenir (ce que je fais aussi pour les biens proches de chez moi)
– chauffe-eau cassé : demander à une entreprise locale d’intervenir
– chaudière cassée : c’est le syndic qui s’en occupe en général
J’espère que cela répond à ta question. L’idée, c’est de sous traiter tout en gardant le contrôle, le choix. 🙂
Merçi pour ta réponse rapide
C’est plus clair pour moi !
Par contre, j ai besoin d’éclaicissements par rapport à la taxe d’habitation et aux charges en location meublée.
J ai lu que le locataire la payait mais j aimerais savoir comment cela fonctionne concrètement sachant que l’étudiant locataire peut être en place pour des périodes relativement courtes ( 6 à 9 mois ) et ne va dans certain pas se précipiter vers la mairie de son lieu de résidence pour y signaler son installation ? Est t’il exact que c’est la personne qui est en place le 1er Janvier qui va payer la taxe d’habitation ?
Je veux dire par là qu’au final c est le propriétaire qui risque devoir payer la taxe d’habitation…
Quand on voit des annonces de meublé avec la mention charges comprises j’aimerais savoir ce que cette notion de charges comprises englobe ?
Cordialement.
Benoit
C’est bien exact : c’est la personne qui est en place le 1er Janvier qui va payer la taxe d’habitation.
Je fais de l’immobilier locatif depuis 2003, et mes appartements étaient toujours loués au 1er janvier. En fait, dès qu’un appartement se libère, il est tout de suite reloué – je n’ai donc quasiment pas de vacance locative.
Il faut choisir des locataires qui restent au moins 2 ou 3 ans. Les baux meublés (même courts) sont reconduits automatiquement.
Pour la mention “charges comprises”, il n’y a pas de règles – cela dépend du bien et des services liés à l’appartement. Par exemple dans certains immeubles, le chauffage est compris dans les charges – dans d’autres immeubles, il ne l’est pas.
Merçi pour ta réponse.
D’après toi, quelle est la ou les meilleures périodes de l’année pour acheter des studios ( abondance de l’offre, diminution de la demande donc meilleure marge de négoiation) ?
D”après ta propre expérience les agences immobilières sont-elles en général prêtes à ” jouer le jeux ” dans la négociation immobilière ( diffusion des marges de négociation à l’acheteur ) ?
Bonjour Benoit,
A mon sens, la meilleure période pour acheter des studios est de décembre à juin – c’est en tout cas en hiver et au printemps que j’ai trouvé les meilleures affaires. Certains vendent parcequ’ils ne veulent plus s’occuper du bien et que leur locataire quitte l’appart en juin. Aussi en hiver, il y a moins de concurrence, moins d’acheteurs et la grisaille ne met pas les apparts en valeurs.
Au sujet des agents immobiliers, certains m’indiquent une marge de négociation dès le départ. Cela permet de gagner du temps pour eux et pour moi (ils savent que de toute façon on va négocier). C’est un bon début – mais il ne faut pas avoir peur d’enfoncer cette marge de négo et à proposer des prix plus bas. Le point important est que l’agent joue le jeu et transmette ton offre au vendeur (même si le prix lui semble vraiment bas).
Essaye de créer des liens de confiance avec quelques agents – cela t’aidera beaucoup – il faut les voir comme des partenaires.
Article intéréssant et complet, merci d’avoir pris le temps de citer tes sources. Strasbourg n’est pas si mal placé, c’est rassurant pour un investissement dédié à la location étudiante.
Un grand merci Eric
pour ces infos précieuses et ta gentillesse
Cela me remotive de savoir que Valence proche de chez moi est une ville favorable
Je vais donc l’étudier pour y investir en priorité et ensuite peut être Marseille que j’aime beaucoup
Je souhaite vraiment développer un bon business dans l’immo
Et la colocation, as tu essayé?
Pour l’instant, je dois mettre cela de côté car c’est les fêtes et je tiens un centre de bien être donc beaucoup travail!!
Je suis très heureuse de t’avoir découverte et te souhaites de très belles fêtes
et certainement à très bientôt
Bonjour Gisèle,
Marseille est une chouette ville en effet. Je l’aime beaucoup aussi.
Pour la colocation, je m’y intéresse de prêt aussi – même si je ne suis pas encore passé à l’action.
J’ai un ami qui est le spécialiste de la colocation – ça vaut le coup de voir ses vidéos, elles sont vraiment inspirantes.
Je t’envoie un mail avec le lien des vidéos.
A bientôt 🙂
Ajout
et Marseille?
Encore merci
Oui Marseille est une ville ou il fait bon investir.
Plus prêt de chez toi, il y a Valence.
Universités : École nationale supérieure en systèmes avancés et réseaux, University of Valence
Bonjour mon pseudo est Bouba et je serai intéressée par un investissement estudiantines immeuble récent à Marseille ou Aix ou Valences Auriez vous des adresses ou contact mail de re vendeurs de ce genre de biens svp merci bien
Vouba
Bonjour Eric
Je découvre cet article qui répond vraiment à des question fondamentales si on veut faire de la location étudiante et avoir une bonne rentabilité
Alors vraiment merci!!
Je cherche à investir dans la colocation étudiante. Qu’en penses tu?
J’habite à Privas petite ville d’Ardèche et proche de Valence et Montelimar
mais aucune de ces villes ne me semblent intéressante pour ce style d’exploitation
Peux tu me le confirmer?
Je cherche une ou des villes plus loin
Cela me fait un peu peur car d’une part je ne les connais pas et en plus ce serait loin de chez moi!
Donc il faudrait rajouter les frais de gestion locatives
Je pense à Clermont Ferrand, st Etienne car les prix d’achat sont plus accessibles
Aix en provence, Avignon me séduirait mieux mais pour faire une bonne affaire c’est déjà plus compliqué
Que me conseilles tu dans mon cas?
Bonjour Gisèle et merci pour ton retour positif 🙂
J’ai passé quelques vacances en Ardèche et j’ai adoré cette belle région.
Pour répondre à ta question, je pense que Valence peut très bien convenir pour de la location étudiante.
En effet, le taux d’étudiant de Valence est de 10,17 %.
Cela situe Valence juste devant Marseille (10,14%).
Tu trouveras ces infos ici : http://www.toutes-les-villes.com/villes-etudiantes/3.html
Cela signifie que plus d’un habitant sur 10 est étudiant ! Quelle aubaine.
As-tu déjà visité des appartements sur Valences ? Connais tu les prix ?
A Valence le loyer moyen charges comprises pour un studio / T1 de 25 m² est de 369 €.
Si tu vois un studio qui t’intéresse, n’hésites pas à m’en parler. On pourra faire les calculs pour voir si l’achat vaut le coup.
A bientôt 🙂
Bonjour
Je suis en recherche active, pour acheter un studio étudiant sur Valence dans le statut LMNP, et je me demande si c’est judicieux dans cette ville car on me conseille plutôt Villeurbanne qu’en pense tu ?
Bonjour Pascal,
il y a des opportunités dans toutes les villes. Valence est aussi une ville avec des étudiants, par contre il y a pas mal d’offre de studio sur le marché. La solution ? Proposer un bien qui se démarque par rapport à la masse (ce qui est assez facile… il suffit de regarder les annonces du boncoin pour votre que c’est facile de faire mieux que ce qui est proposé).
Objectif 1 : trouver un bien avec une ou 2 caractéristiques qui se détachent de la masse – par exemple surface un peu plus grand que la moyenne – ou bien balcon.
Objectif 2 : meubler et faire de jolies photos.
Pour répondre à ta question, je dirai que le mieux pour commencer et de chercher dans un ville que l’on connait. Cela te permet de savoir quels quartiers sont les plus intéressants pour investir.
salut
excellent article bien détaillé à étudier 🙂
Que peux tu me dire de l’université de marne la vallée? sachant qu’en juillet aout il y a Disney juste a coté!
Bonjour Sebastien,
Je ne connais pas la situation du logement étudiant à Marne la Vallée. Par contre, c’est certain que pour de la location saisonière il y a de bonnes oportunités (Même toute l’année) !
Article très intéressant, ça donne des pistes à “étudier” très sérieusement!
Bonjour Éric ! Je suis étudiant belge, et je compte évidemment investir en immobilier 🙂 Pour répondre à ta question sur la situation en Belgique : Je ne sais pas précisément pour les autres villes universitaires, mais dans la mienne c’est de la folie ! J’étudie à Louvain-la-Neuve, qui est une ville presque uniquement habitée par des étudiants, donc la demande est très forte et les loyers très élevés : compte 400€ pour une chambre ! Pas l’appartement, juste la chambre ! Le problème, c’est que c’est vraiment très difficile de faire une bonne affaire dans cette ville, ceux qui investissent sur LLN, je pense que c’est plus pour se “edger” que pour faire une bonne affaire. Ils ont sûrement un très gros capital derrière eux. C’est pour ça que je pense commencer par une ville étudiante un peu plus accessible au niveau des prix, comme Namur par exemple 🙂
Merci pour ton article,
Tancrède
Bonjour Tancrède, Merci à toi pour ces informations intéressantes sur la Belgique. 🙂
Bonjour Eric,
Super article que j’ai d’ailleurs partagé sur ma page Facebook
Merci
Excellent article bien documenté mais je ne trouve malheureusement pas ma ville qui est Reims qui est la ville dans laquelle je souhaite prochainement investir pour un petit meublé étudiant ! 🙂
Bonjour Raphaël,
tu as entièrement raison – j’ai oublié de parler de Reims. Cette ville héberge plus de 15% d’étudiants et le loyer moyen pour un studio/F1 est de 389 euros. La rentabilité moyenne est de 6,93% (toutes surfaces confondues) !
En refaisant les calculs, Reims arrive ex aequo avec Nancy en 6eme place. Je la rajoute dans l’article. 🙂
Bonjour,
Quel excellent article avec des conseils et des analyses pragmatiques de l’investissement de bien immobilier pour étudiant.
Je te remercie de ce partage !
Super article ! Merci 🙂
C’est une excellente idée d’avoir réunis les chiffres selon ces différents critères. Je remarque que, selon si on privilégie la rentabilité ou la demande locative, on ne choisira pas les mêmes villes. Et puis, avant tout, je pense qu’il vaut mieux investir dans les villes qu’on connait, même si la rentabilité est moindre. Je suis à Nantes, donc pas dans le top 10, et il y à quand même des opportunités à saisir 😉
Encore merci pour ces données vraiment intéressantes !
Bonsoir Eric,
C’est un bail de 9 mois pour des étudiants ? ou on peut mettre 12 mois ?
Que fais-tu des 3 mois restants pour avoir des loyers ?
Cdt
Bonjour Anthony,
c’est une très bonne question. Tu trouveras un début de réponse dans l’article “comment éviter les vacances locatives pendant l’été”.
Et bien sûr, c’est possible de mettre 12 mois.
Bonjour Éric,
J’habite justement à Caen c’est rassurant !
Je cherche un bien pour de la location étudiante et saisonnière.
Très bien le site de locservices. Je l’ai analysé la semaine dernière.
Merci pour tes infos.
Bonsoir Eric