L’achat d’un bien immobilier est un investissement rentable à condition de le louer ou de le revendre au meilleur prix, dans l’objectif de dégager un cash flow positif. Pour ce qui est de l’investissement locatif, sa rentabilité dépend de la périodicité de son loyer, donc de la vacance locative. 

En effet, l’absence de loyer périodique constitue un manque à gagner pour le propriétaire. Cependant, il arrive que l’intervalle de temps entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau soit de plus ou moins longue durée. 

Or, plus cet intervalle de temps est long, plus le rendement locatif du bien immobilier est affecté. Cette absence de locataire est ce que nous appelons en immobilier : la vacance locative.

Alors, que faut-il vraiment savoir ?

Voici les secrets pour réduire et éviter la vacances locatives

Qu’est-ce que la vacance locative ?

Tout investissement peut présenter des risques. Il en est de même en ce qui concerne l’investissement locatif. En effet, l’absence de locataire est un risque que tout propriétaire se doit de prendre en considération. 

La notion de vacance locative en immobilier désigne le laps de temps entre deux contrats durant lequel un bien en location est vacant, c’est-à-dire sans locataire. Le propriétaire ne reçoit donc aucun loyer.

Cependant, durant cette période indéfinie, le propriétaire continue à payer les différentes charges d’entretien et autres, du bien. 

Ainsi, en plus de représenter un manque à gagner pour le propriétaire, la vacance locative représente aussi une perte de revenus nette plus ou moins importante pour lui. C’est pour cela que la vacance locative constitue un véritable risque pour le propriétaire. Or, cette période reste indéterminée et peut aller de quelques jours à plusieurs mois.

Concernant l’investissement locatif, il est aussi important de noter la différence entre vacance locative et carence locative. En effet, cette dernière se caractérise par la période entre la mise en location de l’immobilier en question jusqu’à la conclusion du premier contrat de location. Le logement reste alors vacant pendant cette période indéfinie.

Vacance locative = L’absence de locataire entre deux contrats de location.

Carence locative = Absence de locataire durant la mise en location du bien immobilier à la signature du premier contrat de location.

Comment réduire la vacance locative ?

La vacance locative en immobilier est un enjeu important que le propriétaire-bailleur doit prendre en compte. Pour maximiser sa rentabilité, le propriétaire doit réduire au minimum la vacance locative. Ainsi, en suivant certains conseils, cette période de vacance locative peut être réduite. 

Investir dans un bien immobilier attrayant : il importe de miser sur un investissement locatif intéressant. Cela signifie que l’achat de l’immeuble ou de l’appartement en question devrait au préalable faire l’objet d’analyse. Les critères de sélection et d’analyse devraient alors répondre aux besoins et aux demandes actuels. 

Pour ce faire, certaines caractéristiques doivent être prises en considération :

• L’État du bien

• L’emplacement

• L’environnement (universités, entreprises, transports…).

Déterminer le loyer 

Une fois que l’achat du bien est effectué, il importe d’imposer un loyer raisonnable garantissant la pérennité de la location. En effet, le loyer peut être revu à la baisse suivant le marché immobilier afin de susciter l’intérêt des locataires.
Des loyers trop élevés risquent de faire fuir les locataires.

Ainsi, il faut donc se référer à la tension sur le marché immobilier du coin et comparer les différentes offres afin d’aligner votre loyer à celui du marché ou le revoir à la baisse.  L’objectif est de pouvoir rentabiliser l’investissement locatif sur le long terme et de minimiser les risques de vacance locative. 

Utiliser les services d’une agence immobilière 

Il est impossible de garder un locataire à vie. Pour cela, un moyen efficace d’éviter la vacance locative est de confier la gestion du bien à une agence immobilière. 

En effet, cette dernière est spécialisée en la matière et peut faciliter la recherche de nouveaux locataires. En même temps, l’agence peut aussi prendre soin de votre bien de par leur gestion. Cependant, il faut prendre en compte les différents coûts liés à leurs prestations afin de rentabiliser l’investissement.

Si vous faites ce choix de passer par une agence immobilière, soyez méticuleux dans vos recherches. En effet, certaines agences tardent à trouver de nouveaux locataires, notamment pendant les vacances. Or, cela impact directement votre rentabilité.

Proposer des prestations meilleures que les autres

L’attraction des nouveaux locataires ou la fidélisation des locataires actuels passent par l’entretien du bien et des prestations de meilleure qualité que les autres. Il est évident que le charme et le confort de la propriété sont des critères de taille pour les locataires.

Choisir d’autres modalités de location 

Vous pouvez utiliser différentes manières de louer votre bien selon la période de l’année.

Si vous avez un studio loué en meublé dans le centre d’une grande ville, il sera probablement loué à un étudiant.

Pour autant, ce dernier est absent en été. Votre bien peut être utilisé en location saisonnière pour minimiser la vacance locative. L’avantage de ce mode d’exploitation est d’avoir un revenu par nuit plus important.  

Cependant, ce mode d’exploitation présente aussi de nombreux désavantages !

Comment se protéger de la vacance locative ?

Comme le risque de vacance locative en immobilier est fluctuant, notamment dans les zones en manque de tension, le propriétaire peut s’en protéger afin de minimiser ses pertes.

L’assurance vacance locative 

L’assurance vacance locative est une assurance qui permet au propriétaire de continuer à percevoir des loyers même quand ses logements sont vides. 

Cela signifie qu’en cas d’interruption de la location (vacance locative), le propriétaire continue de percevoir des revenus locatifs, en fonction du contrat. Toutefois, la souscription à une assurance vacance locative nécessite parfois l’intermédiaire d’une agence immobilière. 

D’une manière générale, ce type d’assurance permet de couvrir deux risques:

• La carence locative

• La vacance locative 

L’assurance peut aussi couvrir seulement la vacance locative, en fonction de la société d’assurance. 

Les modalités diffèrent aussi d’une police d’assurance à une autre. Cela peut aussi comporter une franchise (4 ou 5 mois) ou encore une durée maximale de prise en charge. Il est recommandé d’opter pour une durée maximale de prise en charge élevée et une faible franchise. Par ailleurs, le contrat d’assurance peut aussi fixer un plafond d’indemnisations.

La souscription au contrat d’assurance vacance locative offre ainsi d’innombrables avantages. En plus des risques couverts par les garanties de l’assurance, le propriétaire peut aussi être tranquille pour le rendement de la location de son logement. 

En général, le coût de l’assurance vacance locative s’étale sur 2,5% à 4% du loyer annuel pour assurer la couverture de la période sans locataire. La souscription au contrat de groupe d’une agence immobilière permet ainsi au propriétaire-bailleur de profiter de taux avantageux de 2% à 3% du loyer annuel. 

D’autres assurances complémentaires à l’assurance vacance locative sont aussi disponibles : l’assurance loyer impayé, l’assurance des risques locatifs… 

Ces assurances permettent de se protéger des loyers impayés en cas de départ furtif du locataire ou en cas de dommages causés par le locataire et nécessitant ainsi des travaux…

Or, souscrire à toutes ces assurances permet de se protéger mais aussi de bénéficier de meilleurs tarifs.

Conclusion

Pour conclure, la vacance locative en immobilier est un problème qui concerne tous types d’investisseurs.

Cette période creuse peut engendrer des pertes de revenus pour le propriétaire. 

Cependant, cela peut s’éviter en réduisant affinant son étude de marché, et donc les tarifs de son loyer. Mais également à travers une assurance pour la vacance locative. Cette dernière peut être onéreuse et casser une partie de la rentabilité de vos investissements.

A vous maintenant de choisir la manière dont vous souhaitez rentabiliser votre investissement immobilier en minimisant la vacance locative.

Dites nous en commentaire, avez vous déjà fait face à une période de vacance locative pour vos biens ? et qu’avez vous mis en place pour y pallier ? Votre expérience sera précieuse pour toute la communauté !

Au plaisir de lire vos commentaires !

Eric