Vous souhaitez acheter et prévoyez de faire vos premières visites immobilières ? Quand on commence la prospection on se pose la question des points à vérifier pour être certain de faire un bon achat. En effet, il existe plusieurs critères à vérifier lors de ses visites pour gagner en efficacité et ainsi acheter plus rapidement, plus facilement et surtout en tout sérénité.

Je m’appelle Eric, investisseur depuis 2003, et dans cet article je vais vous donner tous mes conseils pour réussir vos visites immobilières. Et avant de commencer, pensez à télécharger en complément ce guide gratuit « Les 10 habitudes à prendre pour bien investir ! » qui vous aidera à bien investir !

Avant toute chose, pensez pour vos premières visites immobilières à utilisez une check liste. Notez tous les éléments à vérifier que vous pourrez cocher ou noter pendant les visites. Avec l’habitude cela deviendra un automatisme mais au début cet outil vous permettra d’être certain de ne rien oublier. Egalement, et surtout si vous visitez plusieurs appartements, cela vous permettra de vous remémorer plus facilement des biens et de ses caractéristiques.

1. Premier point à vérifier durant vos visites immobilières : l’état des parties communes.

Les parties communes sont le hall d’entrée, les escaliers, les couloirs, les boites aux lettre, le local poubelle mais aussi l’extérieur, les espaces verts ainsi que les caves et parkings. Elles sont un bon indicateur de l’état de santé de la copropriété et vous permettront de comprendre si un immeuble est bien fréquenté et si les co-propriétaires sont concernés par les dépenses communes. Sachez que cela sera la première impression de vos futurs candidats locataires si vous projeter de faire de l’immobilier locatif.

Lors de vos visites immobilières soyez attentif à l’état des parties communes car c’est un point sur lequel vous aurez très peu de contrôle, vous ne pourrez pas le modifier par la suite. Ainsi, pensez à demander au vendeur ou à l’agent immobilier de prendre des photos lors de vos visites. Celles-ci vous seront très utiles et vous aideront à vous souvenir des différents éléments.

2. Vérifier le type de chauffage.

Ce point est souvent négligé bien qu’indispensable car il peut avoir un impact important sur le cout mensuel de fonctionnement de votre futur bien.

Pensez à regarder si le chauffage est individuel ou collectif car dans le cas où il est collectif vous risquez de payer la surconsommation de vos voisins, ce qui peut être un handicap. Personnellement, je privilégie les appartements avec un chauffage individuel, ce qui est plus simple pour vous, ou votre locataire, pour contrôler la consommation.

Aussi, déterminer le type de chauffage : électrique, gaz, fioul ou bois ? Pour un investisseur je conseille le chauffage électrique, surtout pour les petites surfaces. En effet, ce système est plus simple à contrôler et demande moins d’entretien. Egalement, regardez si le système de chauffage se fait par le sol ou par radiateur. Dans les 2 cas, pensez à vérifier que l’installation est encore en bon état.

Enfin, durant vos visites immobilières, identifiez si le chauffage de l’eau est collectif ou individuel. En effet, il est possible que le chauffage soit collectif mais que le chauffe eau soit individuel, ou inversement. Dans le cas où le chauffe eau est individuel, regardez son état d’ancienneté. Pour vous aider vous trouverez une étiquette qui indique l’année d’installation et les différents entretiens effectués.

3. Le Diagnostique de Performance Energétique (DPE)

Le Diagnostique de Performance Energétique est une note comprise entre A et G qui évalue la consommation en énergie du bien. A étant la meilleure note, pour les logements les plus économes et G signifie que le logement est énergivore, on parle ici de passoire thermique.

A savoir que, dans prochaines années, les passoires thermiques seront interdites à la location, soit les biens notés E, F ou G. Les bien classés G seront interdits à la location dès 2025, les biens classés F connaitront cette interdiction à partir de 2028 et les biens classés E en 2034. Ainsi, soyez prudents avant vos achats car cela vous demandera de faire des travaux de rénovation, si vous souhaitez louer par la suite.

Aussi, sachez qu’il y a une décote sur le prix d’un bien possédant un DPE bas. Cela peut être intéressant, pour certains biens classés E par exemple, de faire quelques travaux pour moins de mille euros pour passer la note du DPE à un D. Bien sur, cela va dépendre du bien et du type de travaux nécessaires, mais j’aborderai cela dans un prochain article.

Enfin, il est possible que le DPE annoncé lors de la visite diffère du DPE donné au moment de la signature du compromis de vente. Faites bien attention à cela car j’ai déjà eu le cas. En effet, il est possible que le DPE annoncé lors de la visite soit obsolète car les DPE ne sont valables que 10 ans et certains vendeurs ne s’en rendent compte qu’au moment de la signature.

4. Quatrième point à vérifier durant vos visites immobilières : les fenêtres et les volets.

Pensez à noter si les fenêtres sont en simple, double ou triple vitrage car si elles sont en simple vitrage vous devrez les changer, ce qui peut peut couter plusieurs milliers ou dizaines de milliers d’euros.

Pareil pour les volets, pensez à vérifier leur état car cela a également un cout élevé si vous devez les changer.

5. Vérifiez l’état de l’installation électrique.

N’oubliez pas durant vos visites immobilières d’aller voir et de prendre en photo le tableau électrique. En effet, celui-ci vous donnera une bonne indication de l’état de l’installation électrique et de la nécessité ou non de faire des rénovations électriques. Vérifiez également la présence d’un dispositif différentiel qui a pour fonction de protéger les habitants en cas de contact électrique.

Faites attention également à ce que que les prises soient bien mises à la terre. Si vous avez des prises avec 3 contacts, il y a des chances que ce soit le cas. Or, en cas de doute, pensez à faire une contre visite avec un électricien.

6. Prêter attention à l’humidité

L’humidité des plafonds et les murs de la cuisine et de la salle de bain sont à vérifier car peuvent être indicateur d’un dégât des eaux ancien ou d’une mauvaise aération. De plus, pensez à noter si ces pièces possèdent une fenêtre ou un système de ventilation car si ce n’est pas le cas, cela peut être un surcout à la rénovation. Encore une fois, en cas de doute, pensez à faire une contre visite avec un professionnel pour vérifier l’état de l’appartement.

7. Vérifier la possibilité de stationnement aux abords de l’appartement.

L’idéal est d’avoir un parking ou un garage proposé avec l’appartement, surtout dans les villes où il est difficile de stationner. En effet, cela sera un plus si vous voulez le louer ou le revendre plus tard. Ainsi, durant vos visites pensez à allez voir le parking et si c’est un garage, vérifiez si la porte est fonctionnelle. Sinon, vérifiez s’il est facile de se garer à proximité du bien c’est un critère qui risquera d’éliminer un certain nombre de locataire potentiels.

8. Point bonus à vérifier lors de vos visites immobilières : l’état de la cuisine et de la salle de bain.

La cuisine et la salle de bain sont les pièces où, si des rénovations sont nécessaires, les couts peuvent être élevés. Si le carrelage ou les sanitaires sont à refaire ou si les espaces ne sont pas fonctionnels, des travaux de rénovations seront importants.

Voici donc les 7 +1 points à vérifier durant vos visites.

Et vous ? Dites moi en commentaires si vous vérifiez toujours ces points ? Et quels sont les points supplémentaires sur lesquels vous prêtez attention.

J’espère que cet article vous aidera lors de vos prochaines visites immobilières. Dans un prochain, je vous donnerai 3 astuces supplémentaires ainsi qu’un outil super pratique pour optimiser vos visites et sécuriser la recherche de vos futurs bien.

A bientôt,
Eric